Exo de TPF / Dt d'enregistrement en raison d'un engagement de construire

✳️ PRINCIPES

L’article 1594-0 G A du CGI prévoit une exonération de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement pour les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement de l’acquéreur d’effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

L’administration fiscale (AF) peut contrôler le respect de l’engagement jusqu’au 31 décembre de la sixième année suivant celle de la fin de l’engagement.

Ex : vente du 20 juillet 2025 avec engagement de construire.
Fin de l’engagement : 20 juillet 2029
Fin du délai de reprise de l’AF : 31 décembre 2035 !

✳️ LA PREUVE

Comment justifier de l’achèvement des travaux dans le délai de 4 ans ?

L’art 266 bis de l’Annexe III au CGI prévoit les SEULS justificatifs possibles :
👉 Le dépôt de la déclaration spéciale visée à l’article 244-I de l’Annexe II au CGI dans les cas particuliers mentionnés à cet article (déclaration de livraison à soi-même n° 940)
👉 Dans les autres cas, le dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux de construction ou d’aménagement au permis de construire ou à la déclaration préalable (DAACT).

✳️ LE CONTENTIEUX

La jurisprudence récente rappelle l’appréciation stricte des justificatifs à apporter. (cf. TJ Marseille du 08/07/2025 n° 24/03437 ; CA Aix en Provence du 12 mars 2025 n°20/11040).

A défaut de justification de l’achèvement de l’immeuble dans le délai imparti, l’acquéreur doit s’acquitter spontanément des droits exonérés, ainsi que des intérêts de retard.

✳️ PRECISIONS

L’article 1594-0 G A-IV du CGI prévoit la possibilité pour l’acquéreur de demander une prolongation annuelle renouvelable du délai de 4 ans. L’absence de réponse de l’AF pendant deux mois à compter de la réception de la demande vaut acceptation.

L’article 266 bis de l’Annexe III précise que la demande de prorogation doit être :
▪️ Formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai imparti
▪️ Adressée par LR/AR au directeur des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble
▪️ Motivée
▪️ Et préciser la consistance des travaux prévus sur lesquels porte la prorogation, ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.

💡 En pratique, cette possibilité de prorogation est souvent oubliée, vraisemblablement par méconnaissance. Pourtant, elle permettrait d’éviter bien des déboires à l’acquéreur constructeur peu diligent ou qui rencontre des difficultés dans la réalisation des travaux prévus !
Il est donc important de l'évoquer dès l'acte d'origine, pour le cas où le délai initial de 4 ans serait finalement insuffisant.