Abus de droit fiscal - Location par une SCI à ses associés

✳️ FAITS
▪️29/12/2008 : constitution d’une SCI entre une mère (25%), ses 2 filles (30 % chacune) et son fils (15 %)
▪️3/02/2009 : acquisition par la SCI d’une propriété 
▪️2010 à 2013 : réalisation d’importants travaux sur le bien 
▪️4/10/2012 : le bien est loué par la SCI aux 2 filles
▪️La société génère un déficit foncier et chacun des associés impute sa quote-part sur son revenu global 
▪️L’administration fiscale remet en cause tout le déficit foncier sur le fondement de l’abus de droit 
▪️5/10/2017 : avis favorable à l'administration fiscale du comité de l’abus de droit 
▪️Le Tribunal administratif se conforme à l'avis du comité et rejette les demandes en décharge des associés qui font appel.

✳️ DECISION 4/06/2026 n° 24VE01240

La Cour administrative d'appel a également rejeté les demandes, relevant notamment :
👉 La concomitance des opérations de constitution de la SCI et d’acquisition du bien. 
👉 Le déficit structurel de l’opération : travaux représentant 130 % du prix d’acquisition + loyer de 4.000 €/mois < mensualités du prêt de 8.449 €/mois ; le surplus est financé par apport en compte courant d’associé de la mère… 
👉 Le paiement des loyers par voie d’imputation sur les créances de compte courant d’associé et non en numéraire (pas de réel flux économique entre locataires et bailleur).
👉 Le bail conclu avant la fin des travaux.
👉 La SCI n'a jamais eu d'autre locataire que ses propres associés + aucune démarche de location à des tiers.

La Cour administrative d'appel s’appuie également sur les travaux préparatoires de la loi dont est issu l'article 15-II du CGI, lequel dispose que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu » (corrélativement les charges, dont les travaux = pas déductibles).
Elle indique que l’objectif poursuivi par le législateur est de simplifier la fiscalité des propriétaires occupants, ainsi que d'empêcher la déduction de déficits fonciers artificiels résultant d'une surévaluation des charges ou d'une sous-évaluation des revenus.

En l’espèce, le montage a permis aux 4 associés de déduire des déficits fonciers importants. Les 2 sœurs locataires ont disposé du bien comme des propriétaires occupantes tout en générant des déficits fonciers sur leur revenu global. Cela va donc à l'encontre des objectifs du législateur.

💡Cet arrêt s'inscrit dans une pratique constante, régulièrement soumise au comité de l’abus de droit et condamnée en jurisprudence, consistant à utiliser la SCI pour transformer les charges (principalement travaux) du propriétaire qui conserve la jouissance de son bien en déficit foncier imputables.
Encore très récemment, le comité a eu l’occasion de confirmer la position de l’administration fiscale en pareille situation (en ce sens Avis du Comité de l'abus de droit fiscal - Séance n° 1 du 19 mars 2026 - CADF/AC n° 1/2026) !

En conclusion, gare au recours aux SCI dont l'usage "détourné" peut donner lieu à de véritables cauchemars fiscaux…