Apport de l’usufruit temporaire de parts de SCI

✳️ LES FAITS
Un contribuable apporte, à une SCI, l’usufruit temporaire pour une durée de 3 ans de parts de plusieurs autres sociétés, et reçoit en contrepartie des parts de cette SCI.

⁉️ Quid du régime fiscal : plus-value ou revenus ?

👉 L’article 13-5 du CGI indique :
Par dérogation aux dispositions relatives à l'imposition des plus-values, le produit résultant de la 1^ère cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale, est imposable au nom du cédant, personne physique ou société de personnes, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé, savoir :
▪️Dans la catégorie des revenus fonciers, lorsque l'usufruit temporaire cédé est relatif à un bien immobilier, ou à des parts de sociétés non soumises à l'IS et à prépondérance immobilière ;
▪️Dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, lorsque l'usufruit temporaire cédé est relatif à des titres sociaux ;
▪️Dans la catégorie des BNC, dans les autres cas.

L’article 13-5 est applicable au produit de toute 1^ère cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire.

⚠️ L’apport de l’usufruit temporaire de titres sociaux est une cession à titre onéreux même lorsque la cession est rémunérée par l’attribution de titres sociaux.

⚖️ Le Conseil d’Etat a donc estimé que les apports d’usufruit temporaire de parts sociales par le contribuable à la SCI constituent des cessions à titre onéreux entrant dans le champ d’application de l’article 13-5 du CGI, alors même que ces apports n’avaient pas dégagé de liquidités. 
(CE 30/03/2026 n° 502243 et 502245)

En l’espèce, l’usufruit temporaire concernait des parts de SCI, la valeur des apports a donc été imposée à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

✳️ RAPPEL

Lorsqu’il y a cession simultanée à titre onéreux de la nue-propriété et de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à deux tiers acquéreurs différents, le produit de la cession de l’usufruit temporaire relève des dispositions de l’article 13-5, alors même que l’usufruit n’a pas vocation à retourner entre les mains du cédant. (Cf. réponse ministérielle LAMBERT (AN 2 juillet 2013 p 6919 n° 15 540) reprise au BOI-IR-BASE-10-10-30 n° 90, 06/04/2017). 

Dans un arrêt du 18/02/2021 (n° 19MA03657), la Cour administrative d'appel de Marseille a validé la position de la doctrine administrative.

Attention aux situations où le compromis prévoit la cession d’un bien immobilier en pleine-propriété, avec clause de substitution, et l’acte définitif, la cession de la nue-propriété du bien à une personne, et l’usufruit temporaire à une autre !