Bail à construction et constructions additionnelles

✳️ RAPPEL - En application des art. 33 bis et 33 ter CGI et de l’art. 2 sexies Ann. III CGI :

▪️Les constructions édifiées par le preneur qui sont remises au bailleur à l’expiration du bail à construction, sans indemnité, constituent pour ce dernier un revenu foncier correspondant au prix de revient des constructions.

▪️La remise des constructions ne donne lieu à aucune imposition si le bail a une durée au moins égale à 30 ans.

▪️ Si le bail a une durée comprise entre 18 et 30 ans, le revenu foncier imposable correspond au prix de revient minoré d’une décote de 8 % par année de bail au-delà de la 18ème.

✳️ Situation envisagée :

👉 03/1993 : la SCI C donne un terrain à bail à construction à la SAS X en vue de la construction par cette dernière d’un immeuble à usage commercial.
Le bail est conclu pour une durée de 30 ans et moyennant un loyer annuel de 20.000 Frs (3.000 €).

Il stipule qu’à son expiration les constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué deviendront de plein droit la propriété du bailleur.

👉 04/2007 : les parties régularisent un avenant au bail à construction de 03/1993, aux termes duquel le bailleur autorise le preneur à édifier sur le terrain loué une extension aux constructions initiales.
Le loyer annuel est porté à 7.000 €.

👉 03/2023 : le bail à construction vient à terme et la totalité des constructions édifiées par la SAS X sont remises à la SCI C.

La SCI C a estimé que la remise des constructions, initiales et additionnelles, ne donnait lieu à aucune imposition dès lors que le bail à construction avait eu une durée de 30 ans.

💡 Dans une telle situation, l’administration fiscale tend à considérer que seule la remise des constructions initiales est exonérée.

Elle estime que les constructions additionnelles sont revenues au bailleur avant une durée de 18 ans décomptée à partir de leur édification, de sorte que les conditions de l’abattement prévu par l’art. 33 ter II CGI et l’art. 2 sexies Ann. II CGI ne sont pas remplies.

Elle considère que la remise des constructions additionnelles au bailleur est constitutive pour ce dernier d’un revenu foncier imposable sans abattement.

Au regard des termes de l’art. 33 ter-II du CGI qui vise précisément la durée du bail, l’analyse de l’administration fiscale est critiquable.

De plus, la remise des constructions, initiales et additionnelles, constitue la rémunération de la location du terrain.

Par conséquent, seule compte la date à laquelle la location a pris effet et peu importe la date à laquelle les constructions ont été édifiées.

Néanmoins, à notre connaissance, le Conseil d'Etat n’a pas encore eu l’occasion de trancher la question.

Pour cette raison, lors de la rédaction d'un avenant à un bail à construction autorisant des constructions additionnelles, le conseil devra informer ses clients des risques de rectification liés à la remise des constructions additionnelles en fin de bail...