Calendrier de l'Avent Fiscal 2025_10/24 : Exo de PVI pour la résidence principale

✳️ Art 150 U I 1°du CGI : Exonération d’impôt sur la plus-value en cas de cession de la résidence principale
Résidence Principale = résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°30 et s.)

MAIS :
👉 Si « l'immeuble ou la partie d'immeuble doit en principe être affecté totalement à usage d'habitation », toutes conditions étant par ailleurs remplies, l’exonération peut « s’appliquer à la totalité » de la plus-value immobilière :
▪️quand « le bien est totalement affecté à usage d'habitation mais constitue le domicile commercial d'une entreprise »
▪️quand « l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques ». BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 70

Si le bien est « pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel » : exonération limitée à « la fraction » de plus-value immobilière de « la partie qui constitue » la résidence principale. n° 80

👉 La jurisprudence est peu abondante mais pour exemple : CAA Toulouse, 1ère ch, 16 mars 2023 (n°21TL00109) : Demande d’exonération pour la totalité de la résidence principale du vendeur comprenant 6 chambres d’hôtes. Il faisait valoir la doctrine administrative précitée selon laquelle le bénéfice de l’exonération peut être accordé pour tout le bien « totalement affecté à usage d’habitation » qui « constitue le domicile commercial d’une entreprise ».

Les juges ont refusé l’exonération pour les chambres d’hôtes en relevant :
❌ L’absence d’éléments établissant une utilisation des chambres « à des fins privatives », ne serait-ce que sur « certaines périodes de l’année »
❌ Que la situation du contribuable ne rentrait pas dans les prévisions de la doctrine invoquée (immeuble pas totalement affecté à usage d’habitation et comprenant des locaux spécifiquement affectés à l’activité de chambres d’hôtes)

Il semble se dégager de ces éléments que le contribuable :
▪️qui fait de la location meublée d'une partie de sa résidence principale toute l’année (logement étudiant) ne peut pas, en principe, bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière pour la partie du bien affecté à cette activité au moment de la vente (ou juste avant)
▪️qui loue une chambre de sa résidence principale, très ponctuellement, sur une courte période (Exemple à la famille NOEL par exemple 😅), devrait pouvoir bénéficier de l’exonération pour la totalité du bien, toutes conditions étant par ailleurs remplies et notamment une occupation habituelle et effective de la chambre, comme du reste de la résidence principale, à l'année (accueil régulier d'un enfant/ famille).

💡Logiquement, un contribuable qui revendique l’exonération résidence principale doit avoir :
👉 cessé toute activité de location meublée avant la vente
👉 pouvoir prouver que :
▪️cet arrêt n'a pas uniquement pour but de bénéficier de l’exonération
▪️les parties louées ont bien retrouvé un usage privatif !!

En effet, sur le sujet de l'exonération de plus-value immobilière de la résidence principale, l'administration fiscale ne fait pas de cadeau et elle peut très vite sortir la majoration de 40 % pour manquement délibéré.