Calendrier de l'Avent Fiscal 2025_21/24 : Engagement de construire

✳️ Illustration
▪️17/01/23 : acquisition par M. X, assujetti, d’un vieil immeuble.
Aucun engagement de construire dans l’acte n’est pris.
Paiement de 50.000 € de DMTO.

▪️Peu de temps après, il réalise que les travaux qu’il entreprend sur l’immeuble conduisent à la production d’un immeuble "neuf" (art 257-I-2-2° du CGI et 245 A de l’année II du CGI).

▪️Or, 1594-O G du CGI prévoit une exonération de TPF ou droits d’enregistrement pour les acquisitions d’immeubles par une personne assujettie s’engageant à effectuer les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé, dans un délai de 4 ans (perception d’une seule TPF ou d’un droit d’enregistrement de 125 € en vertu de 691 bis du CGI).

⚠️ En principe, l’acte d’acquisition doit contenir l’engagement pris par l’acquéreur lequel précise l’objet et la consistance des travaux envisagés (266 bis III de l’Annexe III du CGI)

⁉️ M. X peut-il régulariser la situation en souscrivant un engagement de construire postérieurement ?
✅ OUI, car la doctrine administrative prévoit une possibilité de régularisation (BOI-ENR-DMTOI-10-40, n° 270). L'engagement devra être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l'immeuble en charge de l'enregistrement

⁉️ M. X peut-il obtenir restitution des 50.000 € de DMTO payés initialement ?
✅ OUI, en faisant une demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l'article R*. 196-1 du LPF, c’est-à-dire avant le 31/12 de la 2e année suivant le versement de l’impôt ou la réalisation de l’évènement qui motive la réclamation.

⚠ MAIS Cass., Com 9 février 2022, n°20-11,964-F-D, DGFIP c/ Société Daumalis, a précisé que l’acte complémentaire contenant l’engagement de construire = PAS un évènement nouveau au sens de R*196-1 du LPF.
➡️Donc réclamation sollicitant la restitution doit être déposée avant le 31/12 de la 2e année suivant celle du paiement des droits initiaux, soit, avant le 31/12/25 dans l’exemple (CQFD, l’acte complémentaire devra nécessairement être régularisé avant cette date).

Cette disposition prévue par la doctrine est particulièrement bienvenue en cas d’omission de l’engagement, ou dans l’hypothèse où l’on ne connaît pas avec certitude l’étendue des travaux sur le bien au moment de la vente.
S’agissant cependant d’une tolérance administrative, celle-ci doit être strictement respectée pour en avoir le bénéfice !

🔥 Ainsi, cette tolérance n'est pas applicable à la substitution d’un engagement de construire à l’engagement de revente : PAS de droit à restitution des droits versés initialement (précisé par Tribunal Judiciaire du 1er septembre 2025 n°23/16689), la tolérance ne s’applique qu’à une hypothèse où l’acte initial ne comportait PAS de régime de faveur.