Calendrier de l'Avent Fiscal 2025_5/24 : Mutations d’immeubles et valeur vénale

Déclarer la valeur vénale d’un bien immobilier lors d’une mutation ou au titre de l’IFI n’est pas anodin. C’est elle qui sert de base au calcul de l’impôt ! Elle est donc déterminante.

✳️ LA VALEUR VENALE, C'EST QUOI ?
Le prix auquel le bien aurait pu se vendre, dans des conditions normales d’offre et de demande dans un marché réel, compte tenu de sa nature et de son état, au jour du fait générateur de l’impôt (décès, donation, vente, 1er janvier pour l’IFI), en dehors de toute valeur de convenance.

✳️ QUELS RISQUES FISCAUX ?
Rappel : l'administration fiscale peut rectifier la valeur vénale déclarée (le prix) si elle l’estime inférieure à la valeur vénale réelle (art. L 17 du LPF).

⚠️ Double délai de reprise de l'administration fiscale :
👉 Principe : 3 ans à compter de l’acte (art. L 180 du LPF)/ fait générateur IFI !!
👉 Exception : Nouveau délai de contrôle valeur lors d’un rappel fiscal des donations de - de 15 ans (art. L 181 du LPF), le délai peut aller jusqu’à 18 ans après l'acte contrôlé (15 ans + 3 ans).

⚠️ Intensification du risque fiscal avec :
👉 Application de la majoration de 40 % (manquement délibéré) en cas d’insuffisance importante !
👉 Augmentation du nombre des contrôles valeurs avec des rapprochements vente, donation, succession, Quid de l'IFI ? 

✳️ QUELLES JUSTIFICATIONS ?
Réunir et conserver DES L'ACTE tous les éléments pris en compte pour fixer la valeur vénale réelle des biens en cause :

▪️Surface réelle : Faire appel à un professionnel pour réaliser un métré si nécessaire (géomètre, diagnostiqueur agréé).

▪️Etat du bien au jour du fait générateur (mauvais état ; importants travaux à réaliser) peut avoir une incidence sur sa valeur vénale réelle. Encore faut-il pouvoir le prouver :
👉 Constat avec photos établi par un commissaire de justice
👉 Devis et/ou factures des travaux, Correspondances avec les artisans !! Une fois le bien rénové ou vendu, il sera trop tard pour prouver son état initial. Alors, il faut anticiper !

▪️ Etat d’occupation du bien au jour du fait générateur et décote. ATTENTION justification concrète nécessaire (bail en cours, quittance de loyer, etc.).

▪️ Etayer la valeur vénale avec des termes de comparaison concrets et pertinents :
👉 Ventes récentes et antérieures au fait générateur
👉 Biens de même nature, avec des caractéristiques proches (m², quartier, etc.).

Pour cela, consultation :
1️⃣ Des bases de données de l’administration fiscale :
➡️ DVF (https://lnkd.in/gUbC_Zr)
➡️ Patrim (https://lnkd.in/dAD-PSz espace particulier)

2️⃣ Des bases de données du Notariat :
➡️ PERVAL
➡️ BIEN

⚠️ Avis de valeurs des agences /prix de vente du bien = PAS opposables à l’administration fiscale (cf. diverses jurisprudence).

🔥 DOMMAGE CIVIL COLLATERAL :
En cas de donation partage égalitaire, une minoration sensible de la valeur vénale de l'un des biens peut induire un déséquilibre au plan civil !!