Calendrier de l'Avent Fiscal 2025_9/24 : Engagement de construire

⚖️ L’art. 1594-0 G A du CGI prévoit une exonération de Taxe de Publicité Foncière ou de droits d’enregistrement pour les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie à la TVA lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement de l’acquéreur d’effectuer, dans un délai de 4 ans, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
+ cf. art 266 bis de l’An III au CGI

👉 L’engagement de construire répond-il à des obligations particulières ?
✅ Oui, il doit être pris dans l’acte d’acquisition et mentionner l’objet et la consistance des travaux sur lesquels il porte.

👉 Un engagement de construire oublié peut-il être pris ultérieurement ?
✅ Oui, dans un acte complémentaire et la restitution des droits peut être demandée dans le délai de réclamation. (BOI-ENR-DMTOI-10-40)
Point de départ du délai : le paiement des droits de l’acte de vente initial
⚠️ Attention urgence : fin du délai de réclamation le 31/12/25 pour les ventes dont les droits ont été payés en 2023

👉 En cas de revente de l’immeuble, le vendeur, qui avait pris un engagement de construire lors de son acquisition, est-il libéré de tout rappel de droits lorsque l’acquéreur a construit dans le délai initial de 4 ans ?
❌ Non, sauf si l’acquéreur est un assujetti à la TVA ET qu’il a expressément repris l’engagement de construire du vendeur dans l’acte de vente. (CASS. COM. 28/05/2025 n° 24-13.572)

👉 En cas de revente de l’immeuble, le vendeur, qui avait pris un engagement de construire lors de son acquisition, est-il libéré de tout rappel de droits lorsque l’acquéreur assujetti, qui a repris l’engagement de construire, n’a pas construit dans le délai initial de 4 ans ?
✅ Oui, c’est l’acquéreur qui devra supporter le rappel de droits.

👉 Peut-on proroger le délai de 4 ans ?
✅ Oui, il est possible de demander la prolongation annuelle renouvelable du délai de 4 ans, par LRAR au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai.
Elle doit être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l’engagement initial sur lesquels porte la prorogation, ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.
L’absence de refus dans un délai de 2 mois de la réception de la demande vaut acceptation.

👉 Peut-on substituer un engagement de revendre (art. 1115 du CGI) à un engagement de construire ?
✅ Oui dans un acte complémentaire dans un délai de 5 ans à compter de la date à laquelle a été souscrit l’engagement de construire. L’engagement de revendre est réputé prendre effet à cette même date.
L’acte précise l’objet et la consistance des travaux auxquels il est renoncé, ainsi que la valeur de l’acquisition.
Les droits au taux réduit devront être versés assortis de l’intérêt de retard.

👉 Peut-on invoquer la force majeure pour justifier du non-respect de l’engagement de construire ?
Très difficilement. La jurisprudence est sévère dans son appréciation : impossibilité de construire absolue et définitive, évènement imprévisible, insurmontable et étranger à la volonté de celui qui a pris l’engagement de construire.