Défaut de respect de l’engagement de construire

✳️ RAPPELS

▪️Les acquisitions d’immeubles réalisées par un assujetti sont exonérées de droits lorsque l’acte contient l’engagement pris par l’acquéreur d’effectuer, dans un délai de 4 ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf (art. 1594-OGA I CGI).

▪️Le droit de 125 € est alors seul applicable.

▪️En cas d’acquisitions successives, l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’applique le délai imparti au cédant (art. 1594-OGA II CGI).

▪️Le délai pour construire peut faire l’objet d’un ou plusieurs prorogations annuelles sur demande (art. 1594-OGA IV CGI).

▪️L’acquéreur doit justifier de l’exécution des travaux à l’expiration du délai de 4 ans éventuellement prorogé (art. 1594-OGA II CGI), à défaut de quoi il doit s’acquitter, dans LE MOIS suivant l’expiration du délai, des droits et frais d’assiette dont sa mutation a été exonérée, majorés des intérêts de retard (art. 1840 G ter CGI).

✳️ REGULARISATION

Modalités de calcul des droits et intérêts de retard dus :

▪️Ce sont les droits dont la mutation a été exonérée qui doivent être régularisés.

▪️Si la mutation avait pour objet un terrain à bâtir et était soumise à la TVA sur le prix total, les droits dus doivent être calculés par application du taux de 0,70 % (art. 1594 F quinquies CGI).

▪️Les droits sont assis sur le prix HT (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20 n° 210).

▪️Les intérêts de retard sont décomptés du 1er jour du mois suivant l’expiration du délai de présentation de l’acte d’acquisition à la formalité (BOI-ENR-DMTOI-10-40 n° 450).

▪️En cas d’acquisitions successives, le redevable doit acquitter les droits dont il a lui-même été dispensé, et l’intérêt de retard est décompté du 1er jour du mois suivant l’expiration du délai de présentation à la formalité de l’acte de la 1ère acquisition, à raison des droits éludés lors de chaque mutation et de la durée courue jusqu’à la mutation suivante (BOI-ENR-DMTOI-10-40 n° 390).

✳️ EXEMPLE

👉 1/03/2021 : Acquisition d’un terrain à bâtir par A avec engagement de construire.
Prix : 200.000 € HT + TVA de 40.000 €.

👉 1/03/2022 : Vente du terrain à bâtir par A à B avec reprise de l’engagement de construire de A.
Prix : 300.000 € HT + TVA de 60.000 €.

A défaut de demande de prorogation, le délai pour construire expire le 1/03/2025.

En l'absence de construction, B devra payer, avant le 1/04/2025 :
▪️Les droits et frais dont sa propre acquisition (2022) a été exonérée : 2.100 € (300.000 x 0,70 %) + 45 € (2.100 x 2,14 %) = 2.145 €.
▪️Les intérêts de retard sur ses droits, soit 2.100 €, du 1/04/2022 au 1/03/2025.
▪️Les intérêts de retard sur les droits dont l’acquisition de A a été exonérée, soit 1.400 € (200.000 x 0,70 %), du 01/04/2021 au 1/04/2022.

💡CQFD : Pour "éviter que [B] ait à supporter des multiples impositions" (cf. BOFIP précité), il est libéré des autres engagements (même immeuble et proportion d'exonération) et il ne supporte que ses droits (et pas ceux éludés par A).