Dépot tardif des DS et valorisation des biens immobiliers

✳️ RAPPEL

Il est fréquent que le dépôt des déclarations de succession soit retardé lorsque la succession comprend des biens difficiles à valoriser (état de vétusté, sinistres en cours, etc.).

Souvent un ou plusieurs acomptes sont versés, parfois pour la quasi-totalité des droits dus.

✅ Le versement des acomptes dans les 6 et/ou 12 mois du décès permet d’attester de la bonne foi des héritiers et peut réduire la base de calcul des pénalités.

Cela étant, ils ne suffisent pas pour satisfaire aux obligations déclaratives, à savoir le dépôt de la déclaration de succession avec paiement des droits.

❌ Attendre la vente du bien pour déposer la déclaration de succession est un piège.

1️⃣ Le prix de vente ne fixe pas la valeur vénale du bien, la valeur à retenir étant celle au jour du décès. Le prix de vente ultérieure du bien n’est donc pas opposable à l’administration fiscale, la valeur vénale devant être déterminée, au jour du décès, par des termes de comparaison portant sur des ventes de biens similaires.

2️⃣ Le versement d’un acompte va souvent déclencher l’envoi d’une mise en demeure. 
Or, en l’absence de dépôt de déclaration de succession dans le délai de 90 jours, la majoration de 10 % passe à 40 % et seuls les acomptes versés dans les 6 mois de date à date pourront être déduits de la base de calcul, en cas de bonne foi des héritiers ET à titre gracieux.

💡Les solutions à privilégier

👉 Retenir la valeur vénale au jour du décès, avec des termes de comparaison, et en appliquant éventuellement des décotes à l’appui de devis travaux, constats, etc. 
Le dossier de justificatifs doit alors être constitué dès le dépôt de la déclaration de succession et être conservé pendant les 3 ans suivant son enregistrement. 
Une demande de contrôle de la déclaration de succession (art. L21 B du LPF) peut être opportune, pour réduire le délai de reprise de l'administration fiscale à 1an.

👉 En cas de réception d’une mise en demeure, déposer impérativement une déclaration de succession signée dans les 90 jours. 
Seul le dépôt d’une déclaration de succession SIGNEE, même incomplète ou sans paiement intégral des droits, permettra d’éviter une taxation d’office et l’application de la majoration de 40 %. Même si l'administration fiscale refuse cette déclaration, le dépôt sera bien réalisé.
Cette déclaration de succession sera ensuite complétée par le dépôt ultérieur de la déclaration de succession définitive.

👉 En cas de valeur surestimée dans la déclaration de succession principale, une déclaration de succession rectificative dans les 2 ans suivant l’enregistrement de la 1^ère déclaration de succession est envisageable, pour solliciter une restitution de droits. 
Cependant, là encore il faudra s’appuyer sur des termes de comparaison et justificatifs, le prix de vente n’étant pas opposable. Exemple : valeur vénale élevée dans déclaration de succession principale en raison d'une offre d'un promoteur, qui ne réalise pas l'opération finalement.
⚠️La déclaration de succession rectificative constitue une réclamation contentieuse qui risque d’entrainer un contrôle global de la succession.

🔥En conclusion, reporter le dépôt de la déclaration de succession dans l’attente de la vente d’un bien n’est jamais une bonne idée et risque d’entrainer de lourdes conséquences financières pour les héritiers.