DMTG et Valeur vénale des biens immobiliers

✳️ RAPPELS :

Valeur Vénale = prix qui pourrait être obtenu par le jeu normal de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de la nature et de l’état du bien au jour du fait générateur, en dehors de toute valeur de convenance.

L’administration fiscale peut rectifier la base taxable quand elle parait inférieure à sa valeur vénale réelle (art. L 17 LPF).

Délai de reprise :
▪️3 ans en cas d’insuffisance de valeur déclarée (art. L 180 LPF)
▪️6 ans en cas d’omission ou de recherches extérieures (art. L 186 LPF)

✳️ CONSTAT :

L’administration fiscale contrôle avec rigueur la valeur vénale des biens immobiliers transmis (succession, donation, vente, licitation) ou détenus (IFI), et toute insuffisance peut lui permettre d'appliquer la majoration de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 du CGI).

De façon générale, elle :
👉 Relève des éléments concrets concernant les biens à évaluer (déclaration de travaux ; surfaces déclarées aux services des impôts fonciers ; localisation ; photos satellite pour identifier une piscine ou une 1ère ligne sur le Bassin d’Arcachon ; etc.),
👉 Recherche des termes de comparaison similaires (type/époque de construction ; proximité géographique ; surface ; état ; occupation ; etc.), allant jusqu’à appliquer des décotes pour tenir compte des différences entre ses termes de comparaison et le bien en cause.

⚠️ Circonstances aggravantes pouvant conduire à la majoration de 40 % :
▪️ Existence de contrôle antérieur (succession, donation, IFI, etc)
▪️ Importance de l'insuffisance

✳️POINTS DE VIGILANCE :

👉 TOUJOURS se placer AU JOUR du fait générateur pour déterminer la valeur vénale:
▪️Succession : au jour du décès, pas au jour du dépôt de la déclaration de succession
▪️Donation, ventes, licitations : au jour de la signature de l’acte définitif
▪️IFI : au 1er janvier de l’année

👉 Le bien doit être évalué par comparaison avec des ventes de biens SIMILAIRES ayant eu lieu AVANT le fait générateur : Un appartement de 50 m² à PARIS est différent d’un studio de 30 m² en Banlieue Parisienne; Une maison en 1ère ligne au CAP-FERRET n’a pas le même prix/m² qu’en 3ème ou 4ème ligne.

👉 Tout élément postérieur au fait générateur est INOPPOSABLE à l’administration fiscale (dégradation (squat) du bien ; modification des règles d’urbanisme (parcelle devenue non constructible) ; prix de vente ultérieur du bien ; termes de comparaison postérieurs etc.

👉 La cohérence des valeurs déclarées avec le marché immobilier réel existant au jour du fait générateur doit être vérifiée en amont (consultation des bases DVF/Patrim Usagers/PERVAL/BIEN)

👉 Tous les justificatifs doivent être conservés pour justifier de la valeur vénale retenue en cas de contrôle.

CONCLUSION : Dans le contexte de durcissement actuel du contrôle fiscal, mieux vaut éviter de "jouer avec le feu" avec les valeurs vénales déclarées, le "prix" à payer peut couter très cher...