Exonération Bail rural à long terme - Conséquences du délaissement et/ou expropriation

Le droit de délaissement permet-il de conserver l'exonération des articles 793 2-3° et 793 bis du CGI lorsqu'une cession intervient avant l'expiration du délai de conservation de 5 ans ? NON pour la CA de Paris...

✳️ RAPPELS
▪️Version initiale : exonération de 75 % jusqu'à 300.000 € et de 50 % au-delà, sous condition de conservation de 5 ans (seuil applicable depuis le 1ᵉʳ janvier 2019).
▪️LF2023 création d’un palier supplémentaire : conservation globale de 10 ans (5 ans + 5 ans supplémentaires) ouvrant droit à 75 % avec un seuil de 500.000 €.
▪️LF2025 relèvement des seuils ouvrant à 75% à compter du 15/02/2025 :
✔️ 600 000 € pour 5 ans de conservation et 50 % au-delà
✔️ 20 M € pour une conservation portée à 18 ans (5 ans + 13 ans supplémentaires)

⚖️ LES FAITS
Des terres agricoles données à bail rural à long terme sont intégrées dans une zone d’aménagement concertée (ZAC).
Le propriétaire exerce son droit de délaissement et signe une promesse de vente amiable. Après son décès et avant l’expiration du délai de conservation, ses héritiers réitèrent la vente.
➡️ L'administration fiscale remet en cause l’exonération.
❌ La solution
Les héritiers soutiennent que la vente était imposée par la puissance publique, car elle anticipait une expropriation inévitable.

La Cour d'Appel rejette l’argument.
Selon la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20, n° 320), le tempérament ne s’applique que si une procédure d’expropriation est formellement engagée :
✔️déclaration d'utilité publique (DUP)
Ou
✔️arrêté de cessibilité

À défaut, le délaissement reste une initiative du propriétaire, même en ZAC ou lorsque l’expropriation paraît inévitable.

La Cour refuse aussi de transposer la solution applicable aux plus-values immobilières, où le délaissement est assimilé à une expropriation.

💡 Apport de l'arrêt. La Cour d'Appel fixe un critère clair :
👉 Une DUP ou un arrêté de cessibilité existaient-ils au jour de la cession ?
Si non = remise en cause de l’exonération.
🔍 Le tempérament (DUP/arrêté de cessibilité) est d’origine doctrinale, non légale.

📌 En pratique, tant qu'aucun pourvoi ne vient consolider ou infirmer cette lecture :
✅ Vérifier l’existence d’une DUP ou d’un arrêté de cessibilité avant toute cession.
✅ À défaut, envisager de différer la vente jusqu’à l’expiration du délai de conservation.
✅ Intégrer ce risque dans les transmissions de biens situés en secteur d’aménagement.

⚠️ Avec le relèvement récent du seuil à 20 M € pour une durée de conservation allongée à 18 ans (cf. rappels), cette décision revêt une importance accrue.

🔥 Durée du risque fiscal : Exonération sous condition suspensive = Délai long (6 ans), point de départ = terme de la dernière condition !!