Exonération de PVI de la résidence principale

✳️ ILLUSTRATION :
👉 Mme D est associée unique d’une SCI propriétaire d’un appartement en copropriété, résidence principale de Mme D. Mme D règle les taxes foncières et charges de copropriété relatives au bien.
👉 2024 : La SCI cède le bien. Dans l’acte, il est précisé que la cession est exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière selon l’art. 150 U II 1° du CGI, car elle concerne un logement mis à la disposition gratuite de l’associé, au titre de sa résidence principale.
👉 2025 : Proposition de rectification adressée à Mme D remettant en cause le bénéfice de l’exonération au motif que la mise à disposition par la société ne serait pas gratuite : le paiement des taxes foncières et charges de copropriété par Mme D serait une contrepartie à l’occupation du bien.

✳️ PRINCIPES :
▪️ 150 U II 1° du CGI : les cessions de biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur la plus-value immobilière.
▪️ BOFIP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°140) tolérance administrative : en cas de cession à titre onéreux d’un bien appartenant à une société immobilière non transparente (relevant des articles 8, 8 bis ou 8 ter du CGI) : exonération étendue à l'associé qui occupe, à titre de résidence principale, le bien qui est mis à sa disposition gratuitement par la société en droit ou en fait.
Exonération limitée à :
▪️la fraction de l'immeuble occupé par l'associé à titre de résidence principale
▪️la quote-part revenant à cet associé

✳️ JURISPRUDENCE :
CE 8ech. 28 décembre 2017 n°405887 : Échéances d’emprunt payées par la SCI avec de l’argent apporté par l’associé occupant le bien de la SCI à titre de résidence principale = apport en compte courant réalisé par l’associé à la SCI qui règle elle-même les échéances = mise à disposition gratuite et non loyers, donc exonération de l’art. 150 U II 1° du CGI.
Dans cette affaire, ce n’est donc pas l’associé qui avait payé directement l’emprunt mais la société avec de l’argent apporté par celui-ci.

MAIS, pour Mme D, les charges et taxes ont été payées directement par l’associée.
La contestation de la rectification est plus délicate car Mme D devra justifier que les paiements réalisés étaient des apports en compte courant d'associé et non une prise en charge des frais.

En conclusion, la remise en cause de l'exonération résidence principale est particulièrement tentante pour l'administration fiscale... Donc attention aux mouvements de fonds entre les associés et la société et à leur qualification afin de ne pas remettre en cause le caractère gratuit de la mise à disposition !
Il est donc indispensable que la société paie elle-même l’ensemble de ses charges, même si elle le fait grâce à des apports en compte courant d'associé.
A rapprocher de TA, 25 février 2025, n°2300034-2300035