Extinction d'un bail à construction et conséquences fiscales

Des dispositions des articles 33 bis et 33 ter du CGI et de l’article 2 sexies de l’Annexe III au CGI, il résulte que :
👉 La remise des constructions édifiées par le preneur d’un contrat de bail à construction (BAC), au bailleur, à l’expiration du bail et sans indemnité, constitue pour celui-ci un revenu foncier (RF).
👉 Ce RF, qui correspond au prix de revient des constructions, est soumis à l’IR et aux PS au titre de l’année au cours de laquelle le bail a expiré.
👉 La remise des constructions ne donne lieu à aucune imposition si le bail a eu une durée au moins égale à 30 ans.
👉 Si le bail a eu une durée comprise entre 18 et 30 ans, le RF imposable correspond au prix de revient des constructions minoré d’une décote de 8 % par année de bail au-delà de la 18ème.
👉 Le bailleur peut demander que ce revenu soit réparti sur l’année au cours de laquelle les constructions lui ont été remises et sur les 14 années suivantes.

Par un arrêt rendu le 5/12/2005 (n° 256916, 3ème et 8ème s.s), le CE a jugé qu’un contrat d’apport du terrain objet du BAC, par le bailleur, au preneur, devait avoir, au regard de la loi fiscale, les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite du bail impliquant la remise des immeubles au bailleur, effectuée préalablement à l'apport, et que l'anticipation ainsi convenue du terme du bail devait entraîner l'application des dispositions des articles 33 bis et 33 ter du CGI.

En d’autres termes, le CE a jugé que l’apport du terrain objet d’un BAC, par le bailleur au preneur, entraînait la résiliation amiable tacite anticipée du bail et que la remise des constructions au bailleur qui en résultait générait un RF imposable pour ce dernier.

Ces dernières années, le CE a repris cette analyse dans le cas :
➡️ D’une vente des droits du bailleur au preneur (21/12/2007 n° 289807 ; 11/04/2008 n° 287961).
➡️ De l’absorption du bailleur par le preneur (07/02/2007 n° 288067).
➡️ De la cession de leurs droits respectifs par le bailleur et le preneur, à un tiers, par un acte unique (21/11/2011 n° 340777, 340776, 340778, 340779).
➡️ De la cession de leurs droits respectifs par le bailleur et le preneur, à un tiers par plusieurs actes concomitants (21/12/2021 n° 438856).

Cette jurisprudence, ancienne, reste d’actualité.

Aussi, le notaire qui est consulté pour constater une opération aboutissant à une résiliation amiable anticipée du BAC telle que celles visées ci-dessus doit rester vigilant et informer son client sur les conséquences fiscales qui en résultent et qui peuvent être extrêmement lourdes...