IFI - Date de transfert de propriété lors de la vente d'un bien immobilier

🗓️ 31 décembre, 1^er janvier, 15 janvier : en matière d'IFI, quelques jours peuvent faire toute la différence.

✳️ Le principe civil : la vente est parfaite, et la propriété est acquise par l'acquéreur, dès l'accord sur la chose et sur le prix (article 1583 du Code civil).

✳️ En pratique : les compromis prévoient presque toujours des conditions suspensives, ainsi qu’un transfert de propriété à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique. Le transfert de propriété est donc différé à la signature de l’acte chez le notaire.

Or, si dans beaucoup de situations cela n’aura pas d’effet notable, quelques jours de différence peuvent tout changer en matière d’IFI.

Pourquoi ⁉️Parce que l'IFI est un impôt annuel dont le fait générateur est fixé au 1^er janvier de l’année.

⚠️ CQFD : Tout bien dont le contribuable est ENCORE propriétaire à cette date doit être pris en compte dans son patrimoine taxable, même s'il est vendu quelques jours seulement après le 1^er janvier.

La doctrine administrative précise notamment que l'immeuble ayant fait l'objet d'une promesse unilatérale de vente continue d'appartenir au redevable et doit être déclaré s'il fait toujours partie de son patrimoine au 1^er janvier.

✳️ SITUATION RECENTE 
Un contribuable estimait qu'un bien mis en vente fin 2024 était sorti de son patrimoine avant le 1^er janvier 2025, car il y aurait eu accord sur la chose et sur le prix avant cette date.

⚡Difficulté : le compromis de vente, signé le 15 décembre 2024, reportait le transfert de propriété à la date de signature de l'acte authentique. 
En 2026, l'administration lui a adressé une mise en demeure de déposer sa déclaration d'IFI 2025.

Notre conseil dans ce type de situation :
👉 Déposer la déclaration demandée dans les 30 jours de la mise en demeure, pour :
     - Éviter la taxation d'office et la majoration de 40 %,
     - Garder ainsi la maîtrise des valeurs déclarées ;
👉 Solliciter ensuite la remise gracieuse de la majoration de 10 % et des intérêts de retard, même si l’accueil favorable de cette demande est aléatoire.

✳️ CONCLUSION 
Pour l'IFI, ce qui compte n'est pas la date de mise en vente, ni celle du compromis ou de la promesse de vente, mais bien la date à laquelle la propriété est effectivement transférée à l’acquéreur.