IFI, valorisation de certaines parts de société et "but non principalement fiscal"

✳️ Article 973-II du CGI : En matière d'IFI, l’Administration Fiscale peut écarter la déduction de certaines dettes contractées par une société contrôlée par le redevable pour racheter ses propres biens.
Toutefois, ce mécanisme ne s’applique pas si le contribuable prouve que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

✳️ TJ de COMPIEGNE, LES FAITS
Les époux X constituent en 2019 deux SCI auxquelles sont vendues divers biens immobiliers. L’acquisition est financée par la combinaison de prêts bancaires et d'apports en compte courant d'associé (CCA).

L’Administration Fiscale redresse les valeurs déclarées en 2020 et 2021 à l’IFI des parts de SCI, remettant en cause la déduction de l'intégralité du passif social au motif que le montage aurait un « but principalement fiscal ».

Elle se fonde sur :
👉 La réduction artificielle de la base imposable à l'IFI par la déduction du financement au passif,
👉 La diminution corrélative des revenus fonciers imposables,
👉 La donation-partage des parts de SCI intervenue quelques mois après le redressement fiscal, alors qu’elle constituait, d’après le contribuable, l’objectif principal du montage.

Au contraire, la SCI se défendait en évoquant :
👉 Une transmission patrimoniale organisée (meilleure répartition du patrimoine des époux et transmission aux enfants par une donation-partage),
👉  Permettant de dégager des liquidités et revenus réguliers en prévision de leur future retraite,
👉 Les délais entre la création de la SCI et la donation-partage, notamment par la répartition volontaire du coût des actes.

✳️ DECISION :
Par une approche globale sur des critères concrets, et notamment l’analyse des avantages fiscaux et non fiscaux, le Tribunal Judiciaire a considéré que le montage patrimonial ne poursuivait pas un "but principalement fiscal », en tenant compte :
👉 De la cohérence du projet patrimonial, reprenant les arguments de rééquilibrage des patrimoines des époux, la transmission aux enfants et la sécurisation des revenus pour la retraite,
👉 Des coûts engagés pour l’établissement des actes,
👉 De la modestie du gain fiscal.

💡En conclusion :
➡️ Même s’ils génèrent un avantage fiscal, les montages patrimoniaux bien structurés n'encourent pas systématiquement une requalification.
➡️ Il est indispensable de "documenter" les transmissions dès de leur réalisation, avec l'ensemble des objectifs patrimoniaux non fiscaux (transmission, gestion de liquidités, etc.) pour se défendre en cas de redressements.