Location par une SCI à son associé principal et risque d'ADD

Retour sur deux avis rendus par le Comité de l’Abus de Droit Fiscal le 13/11/25 (même affaire) qui illustrent les risques du montage qui permet a un associé de déduire les déficits fonciers constatés par une SCI, par la conclusion d’un bail à son profit.

✳️ LES FAITS

▪️La SCI B est détenue par Mr Z (99 %).

▪️2016 : la SCI acquiert une maison d’habitation : prix = 585.300 € financé par emprunt pour 450.000 €.

▪️2017 et 2018 : elle réalise 320.267 € de travaux sur la maison, financés par emprunt pour 200.000 €.

▪️01/08/2017 : la SCI consent un bail à Mr Z et à sa partenaire de PACS, Mme Y : loyer mensuel = 1.700 €.

▪️2016, 2017 et 2018 : la SCI constate d’importants déficits fonciers qui résultent de la déduction des intérêts d’emprunt et des travaux.

▪️Mr Z impute ces déficits sur ses revenus fonciers (RF).

✳️ LA PROCEDURE

A la suite d’un contrôle de la SCI B, l’AF a considéré, selon la procédure de l’ADD (art. L 64 LPF), que la location à Mr Z et Mme Y n’avait d’autre but que de permettre à ces derniers d’imputer le déficit foncier de la sté sur leurs autres RF et de faire échec à l’art. 15-II du CGI, qui dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’IR et que les charges correspondantes ne sont pas déductibles.

L’AF a annulé l’ensemble des déficits reportables de la SCI.

Elle a tiré les conséquences de cette annulation pour la détermination du revenu imposable de Mr Z et Mme Y en matière d’IR et de PS + application de la majo. de 80 % prévue par l’art. 1729-b CGI en cas d’ADD. 🔥

✳️ LA DECISION

Le comité dans la même affaire (n° 2025-20 et 2025-21) relève :

👉 Que la SCI était structurellement déficitaire : la charge mensuelle de remboursement des emprunts représentait plus du double du loyer.

👉 Que Mr Z contrôlait la SCI.

👉 Que la SCI ne s’est pas comportée comme un véritable bailleur : elle n’a pas recherché un autre locataire et les loyers n’étaient pas payés mais inscrits en c/c d’associé par une écriture annuelle.

Le comité a écarté comme non probant l’argument de Mr Z et Mme Y selon lequel le bail visait à protéger cette dernière en cas de prédécès de Mr Z.

Le comité a estimé que l’AF était fondée à :

👉 Mettre en œuvre la procédure de l’art. L 64 LPF pour remettre en cause les déficits issus de la SCI B au motif que Mr Z et Mme Y avaient poursuivi un but exclusivement fiscal à l’encontre des objectifs du législateur.

👉 Appliquer la majo de 80 % à Mr Z et Mme Y qu’il a considérés comme les instigateurs et bénéficiaires principaux du montage.

Ces avis illustrent la sévérité avec laquelle ce type de montage est apprécié, étant souligné qu’en l’espèce le montant du loyer n’avait pas été remis en cause, et que le loyer, même s’il n’avait pas été effectivement payé, avait été comptabilisé en c/c d’associé. 🙄