Plus-value et acquisition de la résidence principale en démembrement

Retour sur une jurisprudence récente.

✳️ RAPPELS

👉 L’article 150-U-II-1° bis du CGI exonère la plus-value réalisée à l’occasion de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.

L’exonération est appliquée à la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de 24 mois, à l’acquisition de sa résidence principale.

👉 La doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40-30 n° 200, 07/07/2021) précise que l’exonération :

✅ S’applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé à l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété.

❌ Ne s’applique pas lorsque le prix de cession est affecté à l’acquisition de droits démembrés, nue-propriété ou usufruit.

✳️ La Cour d'appel administrative de Versailles vient de confirmer la doctrine administrative dans un arrêt rendu le 04/06/2026 (n° 24VE00969). Les faits :

Monsieur B a vendu un logement qui ne constituait pas sa résidence principale, et il a remployé le prix de cession dans l’acquisition, pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit, d’un autre logement qu’il a affecté à sa résidence principale.

Il s’est prévalu de l’exonération de l’article 150 U-II-1° du CGI.

L’administration fiscale a remis en cause l’exonération dont il avait bénéficié à raison de la fraction du prix de cession qu’il avait affectée à l’acquisition de l’usufruit.

La Cour d'appel administrative a rejeté sa requête.

Elle a jugé :

➡️ Qu’il ressortait du texte de l’article 150 U-II-1° bis, éclairé par les travaux préparatoires de la loi dont il est issu, que le législateur avait entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale.

➡️ Que, par suite, la fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition, en usufruit, d’un logement affecté à la résidence principale, était exclue du bénéfice de l’exonération.
Cette décision conforte l’analyse de la doctrine administrative.

Il conviendra de suivre si elle fait l’objet d’un pourvoi.

💡 En conclusion, le client qui, malgré la doctrine administrative et cette décision, entendrait se prévaloir de l’exonération de l’article 150 U-II-1° bis du CGI en remployant le prix de vente dans l’acquisition de l’usufruit d’un logement affecté à sa résidence principale devra expressément être informé qu’il s’expose à un important risque de rectification.