Plus-value immobilière et majoration du prix d’acquisition pour travaux.

✳️ Art 150 VB II 4° du CGI : Pour déterminer la plus-value immobilière, le prix d'acquisition peut notamment être majoré pour leur montant réel :
👉 Des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration
👉 Supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure
👉 Non déjà prises en compte pour la détermination de l’IR et ne présentant pas le caractère de dépenses locatives
👉 A la condition d’en justifier

✳️ Art 74 SI annexe II du CGI : Les pièces en justifiant « sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration. »

Le BOFIP précise que « Seules les dépenses ayant fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sont retenues. » BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°330

Il indique également que « dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises » comportant les mentions obligatoires prévues à l'article 289 du CGI.

« Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d'expert ou en fonction du prix des matériaux. » n°340

Les travaux devront être précisément « justifiés » par le contribuable pour être pris en compte !

✳️ ATTENTION, Les justificatifs doivent :
👉 Comporter de véritables factures (pas de simples devis, bons de commande, photos, diagnostics techniques...) avec la pose des matériaux
👉 Mentionner l’adresse du chantier où sont réalisés les travaux pour permettre le rattachement au bien vendu
👉 Être établis au nom du propriétaire vendeur et non d'un tiers ou d'une société si elle n’est pas elle-même venderesse
👉 Permettre d’établir qu’il y a eu un paiement effectif des travaux par le contribuable (justificatifs bancaires impératifs)

✳️ La jurisprudence récente rappelle en effet que l’exigence du contribuable de justifier qu'il a personnellement et effectivement supporté les dépenses implique que la simple production de factures, même avec la mention « acquittée », ne suffit PAS à prouver le paiement en l'absence de justificatifs bancaires corrélés ! (cf. CAA Nancy, 20/03/25, n°22 NC03105, TA Lyon, 6/05/25 n°2310897 et TA Strasbourg, 28/11/25 n°2309110). Il en est de même de l’attestation de l’ancien gérant de l’entreprise prestataire.

Elle précise également que le contribuable ne peut PAS invoquer le délai de conservation des documents comptables de l'art L. 102 B du LPF pour justifier l'absence de factures anciennes ; il DOIT conserver ses preuves sans limite de temps !

⚠ Autrement dit, vigilance dès la signature de :
👉 Tout acte d'achat, pour les travaux à venir,
👉 Tout acte de vente d’un bien avec travaux pour la détermination de la plus-value immobilière. Informer le vendeur des justificatifs à se préconstituer et à conserver jusqu’au 31/12 de la 3ème année suivant la vente, en cas de contrôle de l’administration fiscale.