PVI et clause de substitution d’acquéreur

✳️ Les faits :

Mr X vend un immeuble moyennant le prix de 1 M € à Mme Y qui entend y exercer une activité locative.

Le compromis de vente, qui prévoit une clause de substitution, indique que Mr X sera exonéré de plus-value au titre de l’article 150 U II-1° du CGI, l’immeuble constituant sa résidence principale.

L’acquéreur use de la clause de substitution.

Il en résulte que, dans l’acte définitif, Mr X vend :
▪️A Mme Y, la nue-propriété de l’immeuble grevée d’un usufruit moyennant le prix de 250 000 €,
▪️A la SARL Z, l’usufruit temporaire pour une durée de 25 ans moyennant le prix de 750 000 €.
L’acte prévoit toujours que Mr X sera exonéré de plus-value au titre de l’article 150 U II-1° du CGI.

✳️ Dans le cadre d'un contrôle fiscal, l'administration fiscale remet en cause l’exonération résidence principale sur la cession de l’usufruit temporaire et impose son prix de cession (750 000 €) à l’IR au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers + prélèvements sociaux + Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus !! 

✳️ Quid de la fiscalité de la cession de l’usufruit temporaire ?
L’article 13-5-1° du CGI prévoit que, par dérogation aux dispositions relatives à l'imposition des plus-values, le produit résultant de la 1ère cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire, est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé.

➡️ Cela concerne :
👉 Les cédants assujettis à l’IR
👉 Les cessions à titre onéreux d’un usufruit pour une durée fixe
👉 La 1ère cession du même usufruit

➡️ L’assiette de l’imposition :
👉 Le prix stipulé dans l’acte
👉 La valeur vénale de l’usufruit si elle est supérieure

➡️ L’imposition :
👉 RF, BIC, BNC, BA, RCM
👉 Eligible au système du quotient (art. 163 0A du CGI)
👉 Prélèvements sociaux (17,2 %)
👉 CEHR le cas échéant

✳️ Conclusion :
Dès le compromis, il est opportun de savoir qui sera ou seront les acquéreurs et quelle opération sera effectivement réalisée pour appréhender, dès ce stade, la fiscalité définitive de la vente et en informer le vendeur pour ce qui est des plus-values afin qu’il puisse s’opposer à un montage qui lui serait particulièrement défavorable comme en l’espèce.

Dans le cas contraire, une limitation de la clause de substitution s’impose afin que son jeu ne puisse pas modifier la fiscalité de l’acte.

Dans tous les cas, la fiscalité devrait être réévaluée lorsqu’un changement de toute nature intervient entre le compromis et l’acte définitif.

Le risque existe aussi en matière de droits de mutation ou de TVA...