PVI et Exonération pour 1ère cession d’un bien autre que la Résidence Principale

✳️ SITUATION
👉 08/2021 : M. C cède un bien autre que sa Résidence Principale (RP), pour 300.000 €.
Dans l’acte, il s’engage à remployer la totalité du prix de cession dans l’acquisition et la réalisation de travaux dans sa future RP. Il fait donc valoir le bénéfice d’une exonération totale d’impôt sur la PVI.
👉 09/2021 : Il achète une maison devant devenir sa RP pour 100.000 €. Dès l’achat, d’importants travaux y sont entrepris pour 200.000 €. Certains sont réalisés directement par lui, d’autres par des entreprises. C’est notamment le cas de l’extension de la maison, laquelle met plus de temps que prévu à être réalisée (achèvement 18 mois après l’acquisition)
👉 09/2024 : Proposition de rectification de l’administration fiscale qui rejette les travaux qui n’ont pas été réalisés par une entreprise et ceux qui n’ont pas été achevés et payés dans les 12 mois de l’acquisition de la RP. Estimant que la PVI de cession ne peut être exonérée en totalité, elle lui réclame des impositions supplémentaires + majoration + intérêts de retard.

✳️ RAPPELS
▪️Art. 150 U II 1° bis du CGI : Exo de PVI de la 1ère cession d'un logement autre que la RP.
L'exonération s’applique notamment à la fraction du prix de cession que le cédant remploie dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l'acquisition d'un logement affecté à sa RP.
▪️Le BOFIP (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°250) prévoit que le remploi peut porter également sur les travaux qui doivent y être effectués.

Conditions :
👉 Travaux réalisés par une entreprise
👉 Concomitamment à l’acquisition du logement = achevés et payés dans les 12 mois suivant la date de signature de l’acte d’acquisition de la RP
👉 Travaux d’amélioration, travaux d’agrandissement (l’addition de construction édifiée sur le logement doit former avec celui-ci une seule et même unité d’habitation) ou travaux entraînant une modification importante du gros-œuvre de l’immeuble (addition de construction, démolition et reconstitution de planchers et de cloisons, etc.)

⚠️ Dans la mesure où l’éligibilité des travaux au titre du remploi de l’article 150 U II 1° bis du CGI est une tolérance administrative, les conditions doivent être appliquées strictement (rappelé expressément par la BOFIP). La position de l’AF est donc difficilement contestable dans notre exemple...

En conclusion :
➡️ Gare aux nombreux contrôles sur les travaux en matière de PVI.
➡️ Dans le cadre de l’exonération de PVI de 150 U II 1° bis du CGI, nécessité d’être très vigilant quand des travaux, devant participer au remploi du prix de vente, sont réalisés sur la RP acquise (nature, modalités, date de réalisation et durée, date de paiement…)
➡️ Importance de conserver la preuve que les travaux sont conformes aux prescriptions du BOFIP (factures, justif de paiement, etc.) pdt 5 ans (acte + 24 mois de remploi + prescription de 3 ans).