PVI - Exo Résidence Principale

✳️ RAPPELS

👉 Jurisprudence abondante sur cette exonération prévue par l’article 150 U II 1° du CGI !
👉 Le BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°20 et s, indique que « Sont considérés comme résidence principale », les biens « constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire ». C’est « une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt […] »

⚠️ L’apparence de résidence principale n'est pas suffisante. Le cédant doit prouver par TOUS moyens que le bien a constitué sa résidence principale pendant la durée d’occupation invoquée à l’appui de l’exonération (justificatifs concrets).

CQFD : L’exonération « est refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière » BOI précité n°180

✳️ JURISPRUDENCE RECENTE
ATTENTION, le caractère de résidence principale doit être apprécié de manière objective au regard des seuls éléments d’occupation effective, indépendamment de l’intention du cédant !

➡️ Les faits : Un promoteur et son épouse ont acquis en janvier 2014 un terrain jouxtant leur résidence principale, et sur lequel ils ont fait construire une maison vendue en juin 2015, avec l’exonération PVI pour cession de résidence principale, remise en cause par l'administration fiscale.
Devant le Tribunal administratif puis la Cour d'appel administrative, les cédants indiquaient avoir transféré leur résidence principale dans ce bien dès novembre 2014 et en avoir déménagé en avril 2015.

➡️ Les décisions : Le Tribunal administratif et la Cour d'appel administrative ont confirmé la position de l'administration fiscale.
La Cour d'appel administrative indiquait notamment que « même si les consommations d’eau et d’électricité […] seraient compatibles avec les données de l’Insee sur la consommation moyenne des ménages et que le délai pendant lequel la maison est restée vacante, entre fin avril et juillet, peut être considéré comme normal, le service était fondé à considérer que les contribuables n’avaient pas eu l’intention de faire de l’immeuble […] leur habitation principale et à leur refuser pour ce motif, le bénéfice de l’exonération ».

⚡Le Conseil d'Etat a cassé et renvoyé la décision de la Cour d'appel administrative pour erreur de droit, estimant qu’il lui revenait seulement d’apprécier les conditions dans lesquelles les contribuables avaient occupé le bien, sans regarder l’intention des cédants (CE, 14 mars 2025, n°474943).

⚠ Cet arrêt est riche d’enseignement tant en ce qu’il confirme que l’occupation de la résidence principale peut être brève (6 mois), que par la précision sur l’appréciation de l’occupation de la résidence principale devant se fonder uniquement sur des critères objectifs et factuels (preuve d’une occupation réelle et effective par la production de factures d’eau, d’électricité, contrat d’assurance, justificatifs achat de nourriture, carburant, services, etc.).

MAIS, il ne doit pas être perçu comme un assouplissement de l’exonération qui fait toujours l’objet d’un contrôle rigoureux avec de possibles majorations (40 et 80 %) pour le contribuable qui s’en prévaut à tort, avec une intention d'éluder l'impôt.