PVI ou PV pro ?

Retour sur le régime applicable suite à la décision du Tribunal Administratif de Toulouse du 03/03/2026.

✳️ LES FAITS

- Une SNC non soumise à l’IS détient un immeuble qu’elle loue à bail commercial à plusieurs locataires.
- Monsieur D est associé de la SNC (25%), il est également associé de l’une des sociétés locataires.
- La SNC vend l’immeuble. Monsieur D déclare une plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U du CGI).
- L’administration fiscale requalifie la plus-value immobilière en plus-value professionnelle BIC, estimant que l’activité de la SNC est commerciale = IR + prélèvements sociaux.
- Argument de l’administration fiscale : code NAF, déclaration en BIC, immeuble inscrit à l'actif, communauté d'intérêts avec une des sociétés locataires (mêmes associés, avenant loyer à la baisse).

✳️ Art. 238 bis K du CGI

I. Lorsque les droits dans une société translucide sont inscrits à l’actif d’une entreprise (BIC, BNC ou BA), la quote-part de bénéfice est déterminée selon les règles applicables à cette entreprise.
II. Dans les autres cas, la quote-part est déterminée et imposée en tenant compte de la nature de l’activité et du montant des recettes de la société.

✳️ Raisonnement du Tribunal administratif de Toulouse N° 2301569 du 3 mars 2026

👉 L'article 238 bis K I CGI ne s'applique que lorsque les parts sont inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle/commerciale/agricole.
Les parts de Monsieur D ne sont pas inscrites à l’actif d’une entreprise, c’est donc le II de l’art. 238 bis K qui s’applique.
Il convient alors de vérifier l’activité de la SNC.

👉 La SNC tire l'intégralité de ses revenus de la location nue : activité civile.

👉 La communauté d'intérêts entre la SNC et l’une des sociétés locataires ne suffit pas en l’espèce à établir une participation aux résultats de la SNC qui aurait pu requalifier l’activité civile en activité commerciale.

👉 Conséquence : La SNC exerçant une activité civile, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et s. CGI) qui s'applique.