SCI, location meublée et risque de requalification à l'IS

✳️ RAPPELS :

👉 Les SCI qui exploitent une activité commerciale sont soumises à l’IS (art. 206-2 CGI).
👉 Sont considérés comme des BIC les bénéfices provenant d’une activité de location meublée de locaux d’habitation (art. 35-5° bis CGI).
👉 Les SCI qui exercent une activité de location meublée de locaux d’habitation sont donc soumises à l’IS.
👉 En cas de location meublée, un montage courant pour éviter l’assujettissement à l’IS consiste à dissocier la propriété de l’immeuble et l’exploitation de l’activité de location commerciale : la SCI consent un bail portant sur l’immeuble nu à une structure commerciale (l’un de ses associés ou une société commerciale détenue par les associés) qui exploite l’activité de location meublée.

✳️ DECISION : Il résulte d’un jugement rendu le 05/12/2025 (n° 2303286) par le TA de Nîmes que ce montage juridique doit être corroboré par les flux financiers.

Les faits étaient les suivants :

▪️Une SCI ayant pour objet la location d’immeubles était propriétaire d’un bien comprenant un gîte et des chambres d’hôtes, qu’elle avait donné à bail à son associée gérante aux fins d’exploitation d’une activité de location meublée.

▪️Néanmoins, l’administration fiscale a considéré que la SCI exploitait directement une activité de location meublée et devait donc être assujettie à l’IS.

▪️Le TA a confirmé l’analyse de l’administration fiscale en relevant que :
➡️ Les paiements des clients étaient encaissés directement sur le compte bancaire de la SCI au moyen d’un TPE.
➡️ Les charges de l’activité de location meublée étaient réglées par le biais de ce même compte.
➡️ L’associée gérante preneur n’avait réglé aucun loyer à la SCI.

Les juges ont estimé que les seules circonstances que la banque avait refusé de délivrer un TPE à la gérante et qu’il existait une concordance entre les loyers dus à la SCI et ceux de la location meublée étaient insuffisantes à justifier de la réalité de l’activité de location nue.

Le TA a par suite jugé que, nonobstant les mentions de ses statuts et le dépôt de déclarations de revenus fonciers, la SCI devait être regardée comme exerçant directement une activité commerciale de location meublée, et qu’elle devait donc être assujettie à l’IS.

⚠️ Attention : il est impératif que les faits, et en particulier les flux financiers, ne contredisent pas le montage juridique qui résulte du bail de locaux nus avec exploitation de l’activité de location meublée par le preneur !

Comme toujours, seuls les justificatifs concrets (ou leur absence) emporteront la conviction des juges !