Succession - Abattement de 20% au titre de la résidence principale

✳️ RAPPEL

Pour la liquidation des droits de succession, les immeubles sont estimés à leur valeur vénale réelle au jour du décès, à savoir la valeur libre pour les immeubles dont le défunt à l’usage ou la disposition (art. 761, al 1 et 2 du CGI).

Par dérogation, il est effectué un abattement de 20 % sur la valeur vénale de l’immeuble qui constituait, au jour du décès, la résidence principale du défunt ET de son conjoint survivant/partenaire de PACS/enfants du défunt mineurs ou majeurs protégés (art. 764 bis du CGI).

✳️ Conditions d’application cumulatives au jour du décès :

1️⃣ L’immeuble constitue la résidence principale du défunt à la date du décès (résidence habituelle et effective – BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30).

2️⃣ Ce même bien est occupé à titre de résidence principale, à cette même date, par le conjoint survivant/le partenaire de PACS/les enfants du défunt mineurs ou majeurs protégés.

💡 Point essentiel : En DMTG, ça n’est pas une option mais un mode d'évaluation.

La rédaction de l’article 764 bis du CGI est impérative : « il est effectué un abattement de 20 % … ».L’abattement s’applique de plein droit dès lors que les conditions sont réunies. Les héritiers ne peuvent pas y renoncer.

Le Ministère de l’Économie a d’ailleurs clairement fermé la porte à toute possibilité de déroger à cette règle (Rép. Min. BENISTI n° 44553 du 29 juin 2010).
Cependant, les services d'enregistrement ne s'offusquent généralement pas de taxer 100 au lieu de 80... 

✳️ LE RISQUE FISCAL MAJEUR : la plus-value immobilière

Lors de la revente ultérieure d’un bien acquis par succession, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est en principe la valeur ayant servi à la perception des DMTG (art. 150 VB du CGI). Autrement dit, la valeur déclarée dans la déclaration de succession.

Ne pas appliquer l’abattement de 20 % dans la déclaration de succession pour conserver une valeur successorale plus élevée, et ainsi réduire la future plus-value taxable, serait donc "risqué" en plus-value immobilière dès lors que l'administration fiscale est autorisé à redresser le prix d'acquisition, pour lui appliquer, elle-même, l'abattement oublié.

👉 Exemple sur un bien de communauté :
Valeur du bien de communauté déclarée dans la déclaration de succession = Valeur déclarée dans l'attestation de propriété immobilière = 500 000 €/2

Si l’article 764 bis CGI est applicable au décès, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value immobilière ultérieure serait de 200 000 € au lieu de 250 000 € (valeur pleine propriété).

Rappel d’impôt de plus-value (max), sur 50 000 € = environ 18 100 € (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux).
⚠️ Souvent, le bien est vendu avec l'exonération résidence principale, donc le risque fiscal pèse essentiellement sur la quote-part de plus-value immobilière du nu-propriétaire.

En conclusion, même s'il ne s'agit pas d'un thème de redressement fréquent en pratique, il est toujours utile de rappeler la règle applicable…