TVA - Distinction immeuble bâti et terrain à bâtir

✳️ De la Doctrine Administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, n° 110, 120 et 130), il résulte que, lorsqu’un terrain comporte un bâtiment au sens de construction incorporée au sol, il doit être qualifié :

👉 D’immeuble bâti si la construction est en état d’être utilisée pour un usage quelconque.

👉 De terrain à bâtir s’il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées et si son état le rend impropre à un quelconque usage, par exemple ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti …

Cette distinction permet de déterminer le régime de TVA applicable à une vente.

✳️ Illustrations :

👉 Vente d’un terrain supportant un bâtiment : si l’immeuble est impropre à un quelconque usage ➡️ terrain à bâtir ➡️ TVA ; dans le cas contraire ➡️ exonération (art. 261-5-2° CGI)

👉 Vente d’un terrain à bâtir détaché d’un terrain qui supportait une construction au moment de l’acquisition : si la construction était impropre à un quelconque usage, le terrain devait être qualifié de terrain à bâtir ➡️ la vente est soumise à la TVA/marge (art. 268 CGI) ; dans le cas contraire ➡️ TVA sur le prix (art.266-2-b CGI)

✳️ L’ administration fiscale vérifie si la construction est en état d’être utilisée pour un usage quelconque, sous le contrôle précis et vigilant des juges du fond.

Le contrôle des juges s’exerce non seulement sur la qualification retenue par le contribuable, mais aussi sur celle qui est opposée par l’administration fiscale, ainsi qu’il ressort d’un arrêt de la CAA de Marseille du 24 novembre 2025 (n° 24MA01429).

Dans cette affaire, une société M avait acquis, en décembre 2018, 4 bâtiments sur 3 parcelles qu’elle a revendus en janvier 2019.

La société avait estimé que la vente de 2019 était exonérée de TVA.

L’administration fiscale considérait, en se fondant sur un rapport d’expertise et 2 arrêtés de péril imminent de septembre 2016, que les bâtiments étaient impropres à un usage quelconque et qu’ils devaient être qualifiés de terrain à bâtir.

Les juges ont écarté ce rapport et ces arrêtés aux motifs précis et circonstanciés :

▪️Qu’ils avaient été rendus dans un contexte spécifique d’occupation illicite par des familles de la communauté rom et dans le cadre d’une procédure d’expulsion.

▪️Qu’ils étaient contredits par des évènements ultérieurs (déclaration de travaux et « pot » d’une association).

▪️Qu’ils n’établissaient pas que les bâtiments étaient impropres à leur destination industrielle et de stockage.

💡 Conseil : il convient de se ménager la preuve de l’état de la construction au moment de la vente pour justifier de la qualification retenue ou contester la rectification de l’administration fiscale, par des éléments qui doivent être contemporains, factuels et objectifs.