TVA immobilière

Retour sur un arrêt rendu par la CA de Bordeaux le 27/02/2026 (n° 24/02622) qui appelle à la vigilance !!

✳️ LES FAITS

👉 31/10 et 04/11/ 2016 : compromis de vente, par une SAS à une SCI, d’un immeuble achevé le 21/12/2011 ➡️ Immeuble achevé depuis – de 5 ans ➡️ TVA applicable (art. 257-I-2-2° CGI)

Prix convenu : 447.005 € HT + TVA de 89.401 € soit un prix TTC de 536.406 €.
Les droits doivent être calculés sur la base du prix HT de 447.005 €.

👉 23/10/2017 : réitération de la vente ➡️ Immeuble achevé depuis + de 5 ans ➡️ Exo. TVA (art. 261-5-2° CGI)

Prix stipulé : 536.406 € sans mention de la TVA.
Les droits sont calculés sur la base du prix de 536.406 €.

✳️ OBJET DU LITIGE

La SCI acquéreur sollicite :

▪️La restitution par la SAS de la TVA de 89.401 € qu’elle estime indue.

▪️La restitution par la SAS et par la SCP de notaires du surplus de droits de 5.220,71 € payés sur la base de 536.406 € au lieu de 447.005 €.

La SAS sollicite la condamnation de la SCP de notaires à la garantir et la relever indemne de toute condamnation.

✳️ LA DECISION

La Cour a :

👉 Jugé que le prix de 536.406 € payé par la SCI ne correspondait pas à ce qui avait été prévu au compromis, et que la SCI avait payé une somme indue de 89.401 € correspondant à la TVA qui n’était pas due à la date de l’acte de vente.

👉 Condamné la SAS à restituer à la SCI la somme de 89.401 € perçue indument.

👉 Jugé que la SCI était bien fondée dans son action en restitution de la somme indue versée au titre des droits de mutation calculés sur 536.406 € au lieu de 437.405 €.

👉 Condamné la SAS et la SCP de notaires à restituer à la SCI la somme de 5.220,71 € au titre des droits de mutation.

👉 Jugé que le notaire avait manqué à son devoir de conseil sur l’évolution du régime fiscal de la vente et sur ses conséquences pour la SCI.

👉 Condamné la SCP de notaires à garantir et relever indemne la SAS de la condamnation prononcée à son encontre.

💡 POINTS DE VIGILANCE

👉 Vérifier que le délai écoulé entre le compromis et la vente n’a pas fait basculer la mutation en exonération de TVA.

👉 Le cas échéant, envisager l’option prévue par l’article 260 5° bis CGI.

👉 A défaut d’option, le prix de la mutation doit être fixé au prix HT convenu au compromis.

👉 C’est sur cette base que les droits de mutation doivent être calculés.