TVA payée au titre de l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble

✳️ Hypothèse envisagée :
👉 Acquisition par une SCI de la nue-propriété d’un immeuble, et par une société d’exploitation de l’usufruit temporaire du même immeuble.
👉 Le prix est soumis à la TVA.
👉 La société d’exploitation affecte l’usufruit à une activité soumise à la TVA.

✳️ La Doctrine Administrative issue du BOI-TVA-IMM-10-30 (inchangée sur ce point depuis le 12/09/2012) :

➡️ En cas de démembrement d’un immeuble, la nue-propriété ne peut pas être regardée comme étant affectée à une activité économique, ce qui exclut l’exercice d’un droit à déduction de la TVA afférente à ce droit (n° 190).

➡️ Mais lorsque la nue-propriété constitue une immobilisation, de même que l’usufruit pour son bénéficiaire, il est admis que le nu-propriétaire puisse transférer son droit à déduction à l’usufruitier sous condition que celui-ci utilise le bien pour des opération ouvrant droit à déduction (n° 200).

➡️ Le BOI envisage ensuite les modalités d’application du transfert de droit à déduction (n° 200) en cas de cession de l’usufruit (n° 210 et 220) et en cas de cession de la nue-propriété (n° 230).

L’administration refusait d’admettre le transfert de droit à déduction du nu-propriétaire à l’usufruitier en cas de démembrement intervenant ab initio (cession simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit), au motif que cette situation n’était pas prévue par la doctrine administrative.

✳️ Réponse Ministérielle Pauget (n° 17425, AN 02/04/2019, p. 3022) : Le transfert de droit à déduction a vocation à s’appliquer aux démembrements intervenant ab initio, sous réserve que les condition de fond pour sa mise en œuvre soient remplies :
▪️ Le nu-propriétaire est assujetti à la TVA.
▪️ La nue-propriété constitue une immobilisation pour son propriétaire.
▪️ L’usufruit constitue une immobilisation pour son bénéficiaire.
▪️ L’usufruitier utilise l’usufruit pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction.

✳️ Réponse Ministérielle Canévret (n° 24228, Sén. 11/11/2021, p. 6350) : L’acquéreur de la nue-propriété d’un immeuble peut transférer son droit à déduction à l’usufruitier, sous condition qu’il ait la qualité d’assujetti au titre d’une activité qu’il exploitait antérieurement à l’acquisition de la nue-propriété ➡️ Pas de droit à déduction si l’acquéreur de la nue-propriété n’a la qualité d’assujetti à aucun titre (par exemple: SCI créée ad hoc pour l’acquisition de la nue-propriété).

💡Conclusion : une SCI qui acquiert la nue-propriété d’un immeuble qu’elle inscrit en immobilisation peut transférer son droit à déduction de la TVA afférente à la nue-propriété à une société qui acquiert simultanément l’usufruit pour l’affecter à une activité soumise à la TVA, sous condition que la SCI ait la qualité d’assujetti au titre d’une activité qu’elle exploitait antérieurement.

⚠️ Attention aux montages qui viseraient à conférer artificiellement la qualité d’assujettie à la SCI, à seule fin de lui permettre de transférer son droit à déduction à l’usufruitier !

Risque de manquement délibéré (Majoration de 40 %) ou d’abus de droit (Majoration de 80 %) !