TVA sur les locations d'immeubles nus - Quand exercer l'option ?

✳️ RAPPELS

👉 Les locations de locaux nus sont en principe exonérées de TVA (Art. 261 D 2° CGI).
👉 Les locations de locaux nus non destinés à l’habitation ou à un usage agricole peuvent être soumises à la TVA sur option (Art. 260 5° bis CGI).
👉 L’option doit être expresse et distincte pour chaque immeuble sur lequel elle porte (BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014, n° 20). Elle peut être exercée local par local (CE 09/09/2020, n° 439143 ; RM Grau AN 16/11/2021 n° 38389).
👉Elle produit ses effets à compter du 1er jour du mois au cours duquel elle est exercée (Art. 194 Ann. II CGI).

Par suite, la TVA afférente à des dépenses exposées antérieurement à la date d’effet de l’option n’est PAS déductible.

✳️ Pour éviter toute perte de TVA déductible, l’option DOIT être exercée avant que les 1ères dépenses d’acquisition ou de construction de l’immeuble destiné à être loué soient exposées.

Il ressort de l’article 193 Ann. II CGI et de la doctrine administrative que (BOI-TVA-CHAMP-50-10, n° 210, 220 et 230) :

➡️ L’option peut être formulée alors même que l’immeuble sur lequel elle porte n’est pas achevé ou que celui qui opte n’en est pas encore propriétaire.

➡️ Elle peut être exercée au moment de la constitution de la sté qui doit acquérir ou édifier l’immeuble sur lequel elle porte.

➡️ L’exercice de l’option n’est pas subordonné à la production d’un bail ou d’une promesse de bail.

➡️ En cas d’exercice de l’option par anticipation, l’immeuble qui doit être affecté à la location doit être précisément désigné.

Pour pouvoir exercer l’option, il n’est donc pas nécessaire d’attendre qu’un bail ou une promesse de bail soit signé, ni que la personne qui opte soit déjà propriétaire de l’immeuble ou que ce dernier soit achevé.

L’exercice de l’option peut être anticipé au moment de l’acquisition de l’immeuble destiné à être loué ou du terrain sur lequel il doit être édifié, ou même, s’agissant d’une société, au moment de sa constitution et de son immatriculation, sous réserve que l’option permette d’identifier précisément l’immeuble sur lequel elle porte.

⚠️ ATTENTION, cocher la case « Assujettissement à la TVA en cas d’opérations imposables sur option » de la rubrique « Options fiscales » - TVA – ne suffit PAS.

Si l’option a été exercée tardivement, l’assujetti est fondé à se prévaloir de l’art 207-III-1-4° Ann II CGI pour solliciter une régularisation globale, par 20èmes, de la TVA afférente aux dépenses exposées antérieurement à la date d’effet de l’option, sous réserve qu’il ait réalisé l’acquisition en qualité d’assujetti agissant en tant que tel, c’est-à-dire aux fins d’une activité économique.

Cette régularisation se traduira par une déduction complémentaire de TVA.