Vente en viager entre proches

✳️ Comité de l’abus de droit fiscal (CADF), avis du 3 avril 2025, sur les faits suivants :
▪️ Décembre 2016, vente de M. Y à sa petite nièce, Mme X, de la pleine propriété de sa résidence principale, en se réservant un droit d’usage et d’habitation :
👉 Prix : 180 000 €
👉 Modalité : Rente viagère de 12.000 €/an, payable à compter de juin 2017.
▪️ M. Y est décédé en avril 2018.

Le 25/10/2022, l’administration fiscale a mis en œuvre la procédure d’abus de droit (art. L 64 du LPF) et requalifié la vente de 2016 en donation indirecte, avec application de la majoration de 80 %.

Pour justifier la requalification, l’administration fiscale a fait valoir que l’examen des comptes bancaires du défunt faisait apparaître que le paiement de la rente viagère avait été assuré avec des fonds remis par M. Y à plusieurs intermédiaires (la grand-mère et la mère de Mme X), qui étaient chargés de les remettre à Mme Y. 

✳️ ANALYSE
Le Comité a relevé :
👉 Les liens affectifs forts entre Mme X et M. Y, ce dernier l’ayant par ailleurs désignée bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie.
👉 Le montant des arrérages fixés qui était incompatible avec les ressources de Mme X.
👉 Les remises de fonds de M. Y à sa sœur et à sa nièce, fonds ensuite transférés à Mme X, afin de lui permettre d’assurer fictivement le paiement des frais d’acte et des arrérages de la rente.

Pour le Comité, ces éléments permettent d’établir l’intention libérale de M. Y à l’égard de Mme X et l’absence de contrepartie à la vente = validation de la procédure d’abus de droit, du rappel de DMTG et de l’application de la majoration de 80 %.

💡 CONCLUSION :
Si, en raison des taux élevés des DMTG, la tentation peut être grande de donner à la transmission l’apparence d’une vente en viager, il est indispensable de garder à l’esprit que :
▪️Ces actes sont scrutés à la loupe par l’administration fiscale. #IA
▪️En cas de requalification, le rappel de DMTG est assorti d’intérêts de retard + une majoration de 80 %. #fiscalitéconfiscatoire
▪️En cas de contrôle, il est impératif de pouvoir justifier :
     o  Du paiement de chacune des échéances de la rente (même si la vente remonte à 10 ans) avec des documents écrits (relevés de compte, etc.)
     o  De la cohérence capacité financière du crédirentier/montant de la rente
     o  De la cohérence rente/espérance de vie du vendeur
     o  De l’adéquation prix/valeur vénale.

En effet, l’administration fiscale dispose d'un délai de contrôle n'expirant qu'au 31/12 de la 6ème année après le décès, que l'acquéreur vienne ou non à la succession :
👉 Dans tous les cas, l'administration fiscale peut contrôler le versement de la rente jusqu'au décès. Le délai de 6 ans ne court donc pas de l'acte, mais du terme de la contrepartie (CQFD du décès puisque vente en viager).
👉 Par ailleurs, l’art. 784 du CGI peut trouver à s’appliquer (rappel fiscal sans limite de durée pour une donation non déclarée au profit de l'acquéreur héritier/légataire).