Exonération de DMTO pour engagement de revendre

✳️ RAPPELS :
▪️Art. 1115 du CGI = Exonération de DMTO pour l’acquisition d'immeuble par un assujetti à la TVA, sous condition qu’il s'engage à revendre le bien dans un délai de 5 ans. Paiement de la seule TPF à 0,715 % (Art. 1020 du CGI)

❌ Si pas de revente dans le délai (+ pas de prorogation ou de substitution d’un engagement de construire) ➡️ déchéance du régime de faveur avec paiement des DMTO (tarif en vigueur au jour de l’acquisition) sous déduction des droits payés au taux de 0,715 % + intérêts de retard.

MAIS, le BOFIP prévoit que « il y aurait lieu de prendre en compte la force majeure invoquée par un acquéreur qui serait en mesure d'établir qu'à raison d'une circonstance présentant les caractères d'extériorité et d'imprévisibilité, il a été dans l'impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son obligation » BOI-ENR-DMTOI-10-50, n°70

▪️Art. 1218 al 1 du CC : Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Condition = évènement extérieur, imprévisible et irrésistible à l'engagement du débiteur de l'obligation;

MAIS, comme l’illustre une récente décision du TJ de Grasse du 6 juin 2025, n°23/02821, la force majeur est très strictement appréciée.

✳️ Une SCI a acquis un ensemble immobilier (terrains +maisons) et pris un engagement de revendre sur certains des biens.
Elle ne les a pas tous revendus dans le délai de 5 ans et faisait valoir :

➡️ Que la revente avait été compromise par la saisie-attribution fondée sur l'hypothèque conventionnelle grevant le bien, compte tenu des difficultés de la SCI à honorer ses échéances de prêt
Mais juges estiment que les difficultés financières invoquées = pas un événement extérieur et imprévisible pour la SCI débitrice du prêt « qui devait s'assurer au préalable de la solvabilité de son opération d'acquisition » + que ces difficultés n’empêchaient pas de revendre le bien en cause dans le délai imparti.

➡️ Qu’elle n’a pas pu procéder aux travaux concernant un des biens (non exonéré) afin d’y installer la résidence principale des associés dans le délai espéré initialement, et a donc été contrainte d'envisager de revendre ce bien et de conserver le bien exonéré comme résidence principale des associés.

Les juges considèrent que « Ce changement et permutation d'affectation des biens immobiliers » résulte « de la seule volonté des associés ». La force majeur n’a donc pas été retenue et la SCI s’est vue déchue du régime de faveur de 1115 du CGI.

CONCLUSION : La force majeur est rarement admise en la matière : à rapprocher de CA de Paris 26 mai 2025 n°22/13887 et 2 juin 2025, n°22/03630. Cependant admise dans CA de Pau, 5 mars 2024 n° 23/0025.