Engagement de construire et revente du bien
Quand les travaux sont réalisés par le sous-acquéreur...
Dans une telle situation, sous quelles conditions l’engagement de construire souscrit par l’acquéreur initial peut-il être considéré comme respecté ?
✳️ HYPOTHESE :
👉 Acquisition d’un bien par un assujetti qui a souscrit un engagement de construire (art. 1594-OGA I CGI)
👉 Revente du bien à un tiers qui réalise les travaux.
➡️ CA Bordeaux 29/11/2023 (n° 21/06718) :
Dans cette affaire, le sous-acquéreur n’avait pas repris l’engagement de construire de l’acquéreur initial (art. 1594-OGA II CGI) et n’avait pas la qualité d’assujetti.
La Cour avait jugé que l’exonération était acquise dès lors que l’engagement avait été souscrit par l’acquéreur initial et que les travaux avaient été réalisés par le sous-acquéreur, précisant que le fait que les travaux aient été réalisés par un tiers à l’acquéreur engagé était sans incidence.
➡️ Cass Com. 07/05/2025 (n° 24-11.771) :
La Cour de Cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Bordeaux le 9 novembre 2023 au motif que, en statuant ainsi qu’elle l’a fait sans rechercher, comme elle y était invitée, si le sous-acquéreur était assujetti à la TVA, la Cour n’avait pas donné de base légale à sa décision.
La décision de la Cour de Cassation impliquait que la qualité d’assujetti du sous-acquéreur constructeur était une condition du maintien de l’exonération.
Mais la Cour de Cassation ne se prononçait pas sur la question de savoir si la reprise de l’engagement de construire initial par le sous-acquéreur était une condition du maintien de l’exonération, cette question ne lui ayant apparemment pas été soumise.
➡️ Cass. Com. 28/05/2025 (n° 24-13.572) :
Dans cette affaire, une société avait souscrit un engagement de construire au titre de l’acquisition d’un ensemble immobilier qui avait ultérieurement fait l’objet de divisions.
Les parcelles issues des divisions avaient été vendues :
▪️ 2 parcelles à des sous-acquéreurs assujettis qui avaient repris l’engagement initial.
▪️11 parcelles à une société sous-acquéreur assujettie qui n’avait pas repris l’engagement initial.
▪️11 parcelles à des particuliers non assujettis.
La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt de la Cour d’Appel de Colmar du 16 février 2024 (n° 22/00944) qui avait jugé que l’acquéreur initial ne pouvait pas conserver le bénéfice de l’exonération concernant les 11 parcelles cédées à la société qui n’avait pas repris l’engagement initial et les 11 parcelles vendues à des particuliers.
💡 CONCLUSION : Il est donc désormais clair que, lorsque les constructions ont été réalisées par un sous-acquéreur, le maintien de l’exonération est subordonné à la condition que celui-ci ait la qualité d’assujetti et ait repris l’engagement de construire initial.
Bien évidemment, les travaux doivent être réalisés dans les 4 ans de l’engagement initial.