Vente en viager suivie du décès rapide du vendeur

Cour de Cassation,10/07/2025, n° n° 23-16.238

✳️ LES FAITS :

Mme B a vendu le 9/01/2012 sa maison à M. et Mme F moyennant le paiement d’un capital et le versement d’une rente viagère.
Mme B décède 7 mois après, le 8/08/2012.

La DNID, curateur de la succession vacante, a assigné les acquéreurs en nullité de la vente pour défaut d’aléa.

❌La Cour d'Appel de PARIS le 21/04/2023 a annulé la vente au motif que le contrat était dépourvu d’aléa, dans la mesure où :

👉 Lors de la conclusion de la promesse de vente en 2011 et de l’acte de vente en 2012, le pronostic vital de Mme B était engagé puisqu’elle était atteinte d’un cancer des ovaires en stade IV, à un stade très avancé (métastases), laissant une espérance de vie à 5 ans de l’ordre de 25 % selon la classification FIGO.

👉 Les acquéreurs avaient connaissance de la maladie dont elle était atteinte et de sa gravité qui ne lui laissait qu’une espérance de vie très réduite.

✳️ MAIS, le 10/07/2025 (n° 23-16.238), la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d'Appel pour défaut de base légale, considérant qu'elle n’avait pas constaté que le décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente la privant ainsi de tout aléa, même réduit.

⚠️ ATTENTION : Il convient d’être très prudent sur la portée à donner à une telle décision.
En effet, si la Cour a considéré que, au plan CIVIL et en l'espèce, la vente ne saurait être annulée pour défaut d’aléa, il ne faut pas oublier que les conditions de l'aléa s'apprécient :
👉 Au cas par cas
👉 Avec des enjeux qui induisent un risque majeur pour l'acquéreur au plan fiscal.

Or, les services de contrôle se penchent régulièrement sur l'existence ou non d'un réel aléa dans une telle opération, afin de tenter de requalifier l'acte de vente en donation (art. L 64 du LPF, Abus de droit).

✳️ Conséquences :

• DMTG à 60 % applicable entre non parents (ou 55 % pour les neveux et nièces, souvent acquéreurs dans ce type de dossiers)
• Majoration de 80 % + intérêts de retard au taux de 0,2 % par mois
• Délai de reprise de 6 ans à compter du décès du « vendeur ».

Ce risque est d’autant plus important que la vente en viager remise en cause pour défaut d’aléa (pronostic vital engagé + décès imminent) est souvent également dépourvue de contrepartie réelle : rente fantaisiste ou non réglée (de façon incomplète ou "artificielle", cf. avis CAD2025, rente rétrocédée aux proches de l'acquéreur par le vendeur)…

CONCLUSION : En cas d'opération en viager en urgence (état de santé se dégradant/décès imminent) entre "proches", pour DISSUADER les parties, il est indispensable de chiffrer l'ensemble des conséquences financières d’une requalification. Mesurer le caractère inconsidéré du risque devrait permettre d'éviter cette vente qui est une vraie bombe à retardement fiscale !🔥