Hausse des DMTO et difficultés pratiques

✳️ RAPPELS
➡️ L'article 116 de la LF n°2025-127 pour 2025 autorise temporairement les départements (du 1/04/25 au 31/03/2028) à majorer le taux des DMTO de 0,5 point (soit 5 % du prix de vente).

Cette mesure devait faire l'objet de délibérations au sein de chaque département et elle n'était donc pas une mesure d’application immédiate partout sur le territoire. Depuis la promulgation de la loi de finances, elle a été très largement adoptée.

➡️ Par mesure de tempérament, cette hausse n’est PAS applicable aux primo-accédants. En effet, l’acquéreur est exempté de la hausse des DMTO :
👉 s'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale les 2 dernières années précédant l’achat
👉 lorsque le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale.

⚠️ En cas d’acquisition à deux, si seul l’un des deux acquéreurs est primo-accédant, l’exception est-elle applicable ?
Oui, la condition de primo-accédant s’analyse individuellement et l’acte de vente doit alors prévoir une double liquidation des DMTO selon la quote-part du bien revenant à chaque acquéreur.

✳️ PRECISIONS
Cependant, une réponse ministérielle récente apporte une distinction supplémentaire à l’exception de primo-accession dans le cas des acquisitions à deux, laquelle complexifie encore davantage la mise en œuvre de cette mesure. (RM Jean-Didier Berger, JOAN du 16 septembre 2025, question n°5129)

En effet, elle opère une distinction selon la situation matrimoniale du couple.

✅ Les concubins, partenaires de pacs et conjoints mariés sous le régime de la séparation acquièrent les biens sous le régime de l’indivision et font donc une acquisition individuelle = ventilation la qualité de primo-accédant.

❌ Pour les époux mariés sous le régime de la communauté (universelle ou réduite aux acquêts), le bien est acquis par la communauté, considérée comme entité unique = la qualité de primo-accédant ne peut être individualisée.
Dès lors, si l’un des deux époux n’est pas primo-accédant, la hausse des DMTO est applicable.

✳️ CONCLUSION
L’application de l’article 116 de la loi de finances comporte bien des nuances rendant sa compréhension par le contribuable et son application par le praticien complexe.
De plus, l’exception de primo-accession, dans un objectif d’encouragement de l’achat d’une première résidence, semble de moins en moins applicable au vu des exceptions à l’exception…