Calendrier de l'Avent Fiscal 2025_2/24 : Bien immobilier détenu par une SCI mis à disposition gratuite d’un associé

✳️ RAPPELS : Il est fréquent qu’un associé occupe gratuitement, à titre de résidence principale ou secondaire, des locaux appartenant à la SCI dont il est associé.

Si la SCI est soumise à l’IR, cette situation n’emporte pas de conséquence fiscale au titre de cet impôt. En effet, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’IR (Art. 15 II du CGI).

✳️ La doctrine administrative a étendu l’exonération aux sociétés civiles soumises à l’IR qui mettent gratuitement leurs locaux d’habitation à disposition de leurs membres, mais ATTENTION :

⚠️ L’exonération ne vaut que pour les locaux à usage d’HABITATION.
Si une SCI soumise à l’IR détient des locaux commerciaux qu’elle met gratuitement à disposition d’un associé pour les besoins de son activité :
▪️Il sera constaté par la SCI un revenu foncier égal à la valeur locative du bien, imposable entre les mains des associés.
▪️Il sera réintégré dans le résultat imposable de l’associé commerçant un produit correspondant à l’avantage obtenu.

👉 L’exonération ne vaut que si la mise à disposition est GRATUITE.
Si l’associé occupant supporte des travaux, charges, remboursements d’emprunt incombant à la SCI, le caractère de gratuité pourra être remis en cause (sauf apport en compte courant).

👉 L’exonération ne vaut que si la SCI est SOUMISE A L’IR.
Si la SCI est soumise à l’IS (option ou de droit à cause de son activité, par ex de location meublée), la mise à disposition de locaux quel que soit leur usage à titre gratuit constitue, en règle générale, un acte anormal de gestion qui entraîne :
▪️Pour la société : réintégration dans son résultat imposable d’un produit égal à la valeur locative des biens.
▪️Pour l’associé occupant : avantage occulte imposé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au taux de 12,8 % ou, sur option, selon le barème progressif à l’IR sans l’abattement de 40 %
+ majoration en base de 25 % + prélèvements sociaux de 17,2 %.
⚠️ L’administration fiscale ne manquera pas d’appliquer la majoration de 40 % pour manquement délibéré.

💡Remarque : à l’inverse, une SCI soumise à l’IR, qui donne à bail des locaux à usage d’habitation à son associé, pourra se voir reprocher un abus de droit si l’administration fiscale arrive à démontrer que l’objectif recherché est de réaliser une économie d’impôt par la constatation d’un déficit foncier.
Exemple : apport de sa résidence principale à une SCI – Bail d’habitation avec loyer modeste – réalisation de travaux important par la SCI – constatation d’un déficit foncier.

En conclusion, en tant que conseil, il est important de connaître les objectifs des clients à la constitution d’une SCI ou au moment de l’acquisition d’un bien immobilier par cette dernière pour les informer des conséquences fiscales éventuelles de leur choix et leur éviter quelques surprises ultérieures.