Cession d'un bien loué en LMNP et PVI

✳️ RAPPELS
➡️ Art. 35 I 5° bis CGI : imposition en BIC des locations meublées
Résultats BIC = revenus bruts – charges, dont les amortissements (dans une certaine limite)

➡️ Distinction entre Location en meublé professionnel (LMP) et Location en meublé non professionnel (LMNP), LMNP si :
▪️Recettes annuelles retirées de cette activité locative, pour l'ensemble des membres du foyer fiscal < 23 000 € TTC
▪️Ou recettes ne dépassant pas plus de 50% des revenus professionnels nets du foyer fiscal soumis à l’IR.

✳️ Deux régimes déclaratifs coexistent :
➡️ Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes sans possibilité de déduire les charges réelles. Seuils de :
▪️77 700 € Revenus 2025 (déclarés en 2026)
▪️83 600 € Revenus 2026 (déclarés en 2027, cf. revalorisation triennale prévue par Loi de Finances 2026)
➡️ Régime réel : obligatoire si seuil dépassé 2 années consécutives = Déduction des charges effectives et, désormais, l'amortissement du bien.

✳️ Cession d’un bien en LMNP : Plus-value immobilière des particuliers (150 U et s. du CGI) ≠ LMP : plus-value professionnelle

Art 150 V, VA et VB du CGI: La plus-value ou moins-value brute réalisée lors de la cession = Prix de cession [réel stipulé dans l'acte] - prix d'acquisition [acquitté par le cédant stipulé dans l'acte]

👉 Avant la Loi de Finances 2025 : Prix d’acquisition = SANS déduction des amortissements
👉 Depuis la Loi de Finances 2025 (article 84) : Nouvel art 150 VB III du CGI « Le prix d'acquisition est MINORÉ du montant des amortissements (Art. 39 C) […] », sauf exceptions (résidence étudiante, établissement social ou médico-social, résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, établissement de santé délivrant des soins de longue durée, etc.).

💡 QUESTION Mme METTE, n° 10097, 7/10/25, renouvelée le 10/02/26 - Sur la portée temporelle : "Application immédiate = plusieurs difficultés au regard des principes :
▪️Egalité devant l'impôt
▪️Sécurité juridique et de confiance légitime
▪️Proportionnalité et de non-rétroactivité
Aussi, elle demande si l'article 84 doit être interprété comme s'appliquant uniquement aux biens mis en LMNP à compter du 1/01/25 ; à défaut, s'il ne doit viser que les amortissements comptabilisés à partir de 2025 et enfin si une instruction fiscale (BOFiP) est envisagée afin de sécuriser cette interprétation et de prévenir les contentieux.

❌ Réponse du 24/03/26 :
" La modification législative n'affecte PAS une situation légalement acquise.
La réforme modifie des règles d'assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter de la Loi de Finances pour 2025.
CQFD :
👉 Régime s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location.
👉 sous réserve de l'application des abattements pour durée de détention, l'ensemble des amortissements déduits... pendant la période de location du bien seront pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Ces précisions figureront dans les commentaires de la réforme dans le BOFiP et répondent au besoin de sécurité exprimé