Succession - Diminution de la valeur vénale déclarée dans la DS

Décryptage de cette décision, régulièrement commentée depuis, avec une portée fiscale générale qui lui est donnée qui est souvent inexacte.

✳️ FAITS

👉 2022, décès de X, ses héritiers déposent une déclaration de succession avec un appartement évalué 590 000 €.
👉 24/05/24, bien vendu au prix de 524 000 €.
Dépôt d'une déclaration de succession rectificative avec cette valeur vénale, termes de comparaison à l'appui, et demande de restitution de droits de 15 201 €.
👉 Rejet de l'administration fiscale qui estime que les éléments produits ne portaient pas sur des biens « intrinsèquement similaires » (absence de cave, de parking, différences d'étage et d'année de construction).

✳️ JUGEMENT

👉 Art. R* 194-1 du LPF, la charge de la preuve de l’erreur de valeur pèse sur les héritiers.

👉 L’utilisation de la méthode de comparaison suppose des éléments de comparaison portant sur des biens similaires, mais pas nécessairement identiques.

👉 On peut retenir des éléments de comparaison contemporains, qu'ils soient antérieurs ou postérieurs au fait générateur. Ainsi, A DEFAUT DE TOUT ÉLÉMENT ANTÉRIEUR OU CONCOMITANT au décès, la Cour de Cassation a validé la prise en compte d’une transaction postérieure (Com. 16/04/13, n° 12-16.266).

⁉️ Est-ce à dire que toute vente postérieure d'un bien de la succession serait opposable à l'administration fiscale ? Evidemment NON !

👉 Rejet des arguments de l'administration fiscale concernant les termes de comparaison proposés par les héritiers : la date de construction, l'absence de parking ou de cave ne sont PAS de nature à exclure le caractère similaire des biens proposés, dont la PROXIMITÉ avec le bien litigieux n’était pas contestée.

➡️ CQFD, Pour le juge, par l'analyse de l'ensemble des éléments de fait, la surévaluation était donc démontrée (et pas juste par le prix de vente !).

✳️ PRÉCISIONS :

➡️ Dans la décision de la Cour de Cassation du 16/04/13, le litige portait sur la valorisation d’un bien se démarquant de son habitat local, pour lequel, malgré un nombre important de transactions immobilières dans son secteur, AUCUN élément de comparaison n’avait été relevé sur plusieurs années avant le décès.
C’est en raison de cette situation EXCEPTIONNELLE que la Cour a validé la prise en compte d’une vente postérieure (quelques mois), portant sur un bien similaire. Il s'agit d'une décision d’espèce qui ne pose absolument PAS un principe d'ordre général.

➡️ Dans une affaire récente, la Cour de Cassation a censuré une Cour d'Appel qui avait considéré que la vente du bien litigieux, quelques mois après le fait générateur de l’impôt, pouvait constituer une référence objective pour déterminer sa valeur vénale réelle au jour du décès (Cour de Cassation 19/06/24).

💡 En raison de la baisse de l'immobilier, de nombreux héritiers sont "obligés" de vendre moins cher que la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession, ne leur "vendons" pas du rêve avec une interprétation extensive erronée...