Exonération de PVI et 1ère cession d'un bien autre que la résidence principale

🔎 CONDITIONS (art. 150 U II-1° bis CGI)
✔ 1^ère cession d'un logement autre que la résidence principale
✔ Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la cession
✔ Remploi du prix de cession, en tout ou partie, dans les 24 mois suivant, pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale
✔ Affectation effective du logement à la résidence principale dès l'acquisition (ou dans les 12 à 24 mois si travaux)

⚔️ PROBLEME RENCONTRÉ :
L'art. 41 duovicies O-H de l'annexe III du CGI précise que l’acte de cession doit comporter certaines mentions : identité du bénéficiaire, fraction remployée, montant de la plus-value exonérée….

👉 Pour l’administration fiscale (BOFIP) : C’est une condition de l’exonération : pas de mention dans l'acte = pas d'exonération et pas de possibilité d’obtenir son bénéfice a posteriori, notamment par voie de réclamation contentieuse.

👉 Jurisprudences divisées et le Conseil d'Etat ne s'est pas encore prononcé.

💡MAIS, récemment, la Cour d'Appel administrative de Nantes admis le bénéfice de l’exonération a posteriori (Arrêt 10/03/26 -n°25NT01683), dans un contexte particulier : la cédante avait d’abord fait valoir dans l’acte le bénéfice de l’exonération résidence principale (150 U 1° du CGI).

▪️Mme C a acquis un bien sur lequel elle a fait réaliser des travaux, qu’elle a revendu après division en 2 lots, les 25/07 et 22/09/2016, avec bénéfice de l’exonération résidence principale.

▪️Mme C a acquis un terrain sur lequel elle a fait construire une maison, achevée le 21/11/2018 (soit dans les 24 mois de la vente des lots).

L’administration fiscale a remis en cause les exonérations résidence principale dans les ventes et le Tribunal administratif de CAEN l’a suivie.

En cours d’instance, Mme C a fait valoir qu'elle remplissait les conditions pour bénéficier de l’exonération pour 1^ère cession d’un bien autre que la résidence principale.

L'administration fiscale l’a contesté au motif, notamment, qu’elle n’a pas manifesté son intention dès les cessions, en portant les mentions de 41 duovicies O-H de l’annexe III du CGI dans les actes.

La Cour d'Appel administrative de Nantes donne raison à Mme C jugeant que l'art. 150 VG du CGI, qui impose notamment de préciser dans l'acte la nature et le fondement de l'exonération ou l’absence de taxation sous peine de refus de dépôt ou d’enregistrement, n'a pas pour effet d'exclure du bénéfice de l’exonération PVI, 1^ère cession d’un logement autre que résidence principale, le contribuable qui a omis de satisfaire à cette formalité dans l’acte de cession.

👉Cet arrêt confirme les jurisprudences ayant accordé le bénéfice de l’exonération par voie de réclamation contentieuse (cf. Cour d'Appel administrative de Marseille, 6/10/22 n° 20MA02805, Tribunal administratif de Lyon, 22/10/22 n°2106718, Tribunal administratif de Paris, 20/03/25 n°2303345…), en validant à nouveau la possibilité, toutes conditions de l’art. 150 U II 1° bis étant par ailleurs remplies, de bénéficier de l’exonération pour 1^ère cession d’un bien autre que la résidence principale, même si celle-ci n’a pas été mentionnée dès l’acte de cession.

En conclusion, en matière de PVI, une demande d'exonération peut en cacher une autre...