DMTG - Evaluation des biens immobiliers

En matière d'IFI, de donation ou de succession, les biens immobiliers doivent être déclarés pour leur valeur vénale réelle au jour du fait générateur.

La valeur vénale est le prix qu'un acquéreur consentirait à payer dans des conditions normales de marché.

✳️ En théorie, c’est simple. 
🤯 En pratique, certains marchés locaux fonctionnent selon leur propre logique, parfois déconnectée des indices régionaux ou nationaux, rendant l’exercice délicat.

C’est le cas des secteurs « d'exception » (littoral très recherché, micro-marchés patrimoniaux, zones à offre rarissime), où les références de vente peuvent :
▪ être peu nombreuses et/ou très hétérogènes
▪ concerner des biens atypiques
▪ concerner une clientèle internationale ou fortunée
▪ refléter une tension spéculative ou des prix qui résistent, voire progressent.

✳️ Exemple emblématique (et local) : le Bassin d’Arcachon.
Le Cap-Ferret, Arcachon, Le Pyla…
Certains biens s'y négocient à des prix stratosphériques, y compris en dehors des 1^ères lignes. 
Pourtant, ce sont bien les références locales qui constituent le « marché normal » et servent de base à l’administration fiscale pour apprécier les valeurs vénales déclarées.

💡Points de vigilance : Si les principes d’évaluation préconisés par l’administration fiscale et la jurisprudence restent d’actualité (par comparaison avec des biens similaires dont la vente est antérieure au fait générateur), la plus grande précision est ESSENTIELLE.

Valoriser une villa en 1^ère ligne sur la base du prix moyen/m² de la commune, ou prendre une ancienne valeur vénale déclarée, est très risqué !

Les prix/m² ont considérablement augmenté sur les 6 dernières années, et le profil des acquéreurs a modifié l’économie immobilière locale.

Les contrôles effectués par l’administration fiscale sont fréquents, facilités par les différentes bases de données et l’IA, et les services locaux sont intransigeants !

💰 Une insuffisance de valeur peut coûter très cher :
👉 DMTG ou IFI supplémentaires.
👉 Intérêts de retard (0,20 %/mois)
👉 Majoration de 40 % en cas de manquement délibéré… que l’l’administration fiscale n’hésite pas à appliquer en cas d’insuffisance importante, ce qui est monnaie courante ces derniers temps.

💡 Les bonnes pratiques ?
En cas de contrôle, le contribuable doit pouvoir justifier avec des éléments de preuves COMPATIBLES AVEC LA PROCÉDURE ÉCRITE :
✔ La pertinence des termes de comparaison retenus
✔ Les spécificités intrinsèques du bien
✔ L’état réel du marché ultra-local.

Dans ces secteurs atypiques, la difficulté n’est pas seulement de trouver des références. Elle consiste surtout à identifier des références véritablement comparables.

En matière d’IFI et de transmission, l’évaluation n’est donc jamais purement statistique. Elle reste avant tout une analyse économique, juridique et factuelle du marché local.

Et dans certains secteurs d’exception, le “prix du marché” n'est pas celui du marché ordinaire...