Acte anormal de gestion en cas de vente à un prix inférieur à la valeur vénale

✳️ FAITS

👉 Une SAS, promoteur immobilier, cède à une SARL, le 23/07/2015, 15 appartements d’un programme immobilier pour un prix de 1.796.868 € TTC, soit 2.850 € / m².

👉 Dans le cadre d’une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a estimé la valeur vénale de ces 15 appartements à 2.678.130 € TTC, soit 4.251 € / m², par comparaison avec 17 ventes réalisées dans le même ensemble immobilier.

👉 Après avis de la CDIDTCA, l'administration fiscale a appliqué une décote de 20 % et a retenu une valeur vénale de 2.142.504 € TTC.

👉 Elle a considéré que la différence entre cette valeur et le prix stipulé au contrat, soit un écart de 16 %, caractérisait un acte anormal de gestion.

👉 Elle a réintégré cette différence dans les résultats de la SAS à laquelle elle a notifié des rappels d’IS au titre de l’exercice 2015.

👉 Elle a également procédé à des rectifications en matière de TVA et de CVAE.

👉 La SAS a contesté ces rappels d’IS, de TVA et de CVAE jusque devant la Cour administrative d'appel de PARIS.

✳️ DECISION

La Cour administrative d'appel de PARIS a fait droit à la requête de la SAS. La cour relève :

➡️ Que l’ensemble immobilier construit par la SAS comprenait 85 appartements, de sorte que la vente de 15 appartements du 23/07/2015 ne portait que sur un nombre limité d’appartements.

➡️ Qu’à la date de la livraison du programme, début 2015, plus de 56 % des logements n’avaient pas été vendus, les autres ayant été vendus en état futur d’achèvement.

➡️ Que l’écart entre la valeur vénale des 15 appartements retenue in fine par l’AF, soit 2.142.504 €, et le prix de la vente du 23/07/2015, soit 1.796.868 €, n’était que de 345.636 €.

La cour a jugé que cet écart ne pouvait être regardé, dans les circonstances de l’espèce, comme étant significatif.

Elle a par suite jugé que c’était à tort que l'administration fiscale :

▪️Avait considéré que la SAS avait commis un acte anormal de gestion en cédant les 15 appartements pour un prix inférieur à leur valeur vénale.

▪️Avait réintégré la différence entre la valeur vénale des appartements et leur prix de vente dans les résultats de la SAS.

La cour a par suite ordonné la décharge des rappels d’IS, de TVA et de CVAE réclamés à la SAS.

💡Elle paraît avoir considéré qu’un écart de 16 % était non significatif en considération des circonstances, en particulier une commercialisation difficile et la vente en bloc.