Dissolution-liquidation d'une SCI avec attribution des immeubles sociaux aux associés

✳️ SITUATION

👉 Une SCI est soumise au régime des sociétés de personnes (art. 8 CGI).
👉 Elle exerce une activité locative.
👉 La totalité des parts sociales est détenue par des particuliers.
👉 Son actif social est composé d’immeubles pour plus de 50 %.

Il en résulte que :

➡️ Les plus-values réalisées par la SCI relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U CGI).

➡️ Les plus-values réalisées par les associés sur la cession de leurs parts relèvent du régime des plus-values immobilières (art. 150 UB-I CGI – Sociétés à prépondérance immobilière)

✳️ EN PRATIQUE
Il est décidé de procéder à la dissolution-liquidation de la SCI avec attribution en nature des immeubles sociaux aux associés à proportion de leurs droits.

💡Cette opération va générer une double plus-value et donc 2 impositions distinctes :

1️⃣ Une plus-value au niveau de la société au titre de la plus-value immobilière générée par l’attribution des immeubles aux associés.

En cas de dissolution de la société, le transfert des actifs sociaux dans le patrimoine des associés, qui s’opère au moment de la clôture de liquidation, constitue une cession à titre onéreux susceptible de dégager une plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-10-30 n° 110 11/02/2013) soumise à l’IR au nom de chaque associé (art. 150 U CGI).

Cette plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux.

2️⃣ Une plus-value au niveau des associés au titre des plus-values générées par l’annulation de leurs parts.

CE 8/11/2017 (n° 38990) : une opération de liquidation-partage d’une société soumise au régime des sociétés de personnes avec attribution des immeubles sociaux aux associés en contrepartie de l’annulation de leurs parts doit être traitée fiscalement comme une cession à titre onéreux de leurs parts sociales par les associés.

Cette cession est susceptible de générer pour les associés une plus-value soumise, en application de l’article 150 UB-I CGI, à l’IR selon le régime des plus-values immobilières prévu par l’article 150 U-I et II-1° CGI.

Cette plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux.

✳️ ILLUSTRATION
Réalisation d'une opération de dissolution-liquidation d’une SCI contenant un bien détenu depuis plus de 25 ans.

Les associés sont informés par leur conseil qu'il n'y aura pratiquement aucun impôt de plus-value immobilière sur les immeubles. MAIS ce dernier oublie d'évoquer la plus-value immobilière sur les titres qui n'est pas déclarée… avec un redressements fiscal à la clé !!

⚠️ ATTENTION ! Les opérations de retrait d’un associé avec attribution d’un immeuble social en remboursement de ses parts annulées entraînent les mêmes conséquences fiscales.

Notaires inscrits au Congrès des notaires de France 2026 : Venez retrouver ce thème des risques fiscaux, souvent ignorés, liés aux impositions collatérales de certaines opérations, dans notre atelier du mercredi sur la "responsabilité notariale et le risque fiscal".