Plus-value immobilière - Travaux et majoration du prix d'acquisition

...une problématique qui revient souvent dans les contrôles fiscaux (Tribunal administratif de CAEN, 19 juin 2026, n° 2402148).

Pour la détermination de la plus-value immobilière, l’art. 150 VB II 4° CGI autorise que le prix d’acquisition soit majoré des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou d’amélioration. En revanche, les travaux d’entretien ou de réparation sont exclus.

✳️ LES FAITS

M. et Mme. A ont acquis un studio pour 38.500 €, qu’ils ont revendu pour 88.140 €. Compte tenu d’importants travaux de rénovation effectués - remplacement des fenêtres vers un modèle plus récent, rénovation de la salle de bain et de la cuisine, dépose et repose de cloisons, travaux de plomberie et d’électricité - ils ont majoré le prix d’acquisition de 30.820 €, estimant qu’il s’agissait de dépenses d’amélioration.

L’administration fiscale a d’abord remis en cause en totalité cette majoration. 
Selon elle, les travaux devaient être qualifiés de travaux d’entretien / de réparation. Elle a néanmoins admis, au cours de la discussion précontentieuse, que la somme de 7.283 €, correspondant aux dépenses de plomberie et d’électricité, pouvait constituer des dépenses venant majorer le prix d’acquisition. Les contribuables ont poursuivi la contestation pour le surplus.

✳️ JUGEMENT DU 19/06/2026

Le Tribunal administratif a confirmé la position de l'administration fiscale.
Il a rappelé que les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau, sans modifier la structure de l’immeuble. 
A l’inverse, les travaux d’entretien et de réparation ont pour objet de maintenir ou de remettre le bien en état, sans en modifier la consistance, l’agencement ou les équipements initiaux.

Il a relevé qu’en l’espèce, le studio possédait déjà une cuisine et une salle de bain, et a considéré que les travaux se sont traduits par une remise en état général de l’existant. Ils conservent ainsi le caractère de travaux d’entretien et de réparation, alors même qu’ils ont permis, comme M. A le fait valoir, d’améliorer les performances énergétiques, tout en augmentant le confort thermique du bien.

Pour le Tribunal administratif, l’amélioration des performances d’un bien n’entraîne pas nécessairement la qualification en travaux d’amélioration, dès lors que la consistance et les équipements initiaux demeurent inchangés.

💡 Cette décision rappelle (parmi de nombreuses autres) qu'en matière de plus-value immobilière, une rénovation complète n'est pas synonyme de travaux d'amélioration, et que la frontière avec les travaux d’entretien ou de réparation demeure particulièrement ténue.

Remplacer l'existant, même par des équipements plus modernes, ne suffit pas : encore faut-il que les travaux apportent un équipement nouveau ou modifient réellement la consistance du bien.