Résidence principale - Exonération d’impôt sur la PVI

✳️ RAPPELS 
L’article 150 U 1° et 3° du CGI exonère d’impôt sur la plus-value immobilière les biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession, ainsi que ses dépendances immédiates et nécessaires.

Le BOFIP opère une distinction (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 340 et 350) :

👉 Si le terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir (construction autorisée en application d’un document d’urbanisme) : Pas d’exonération ou exonération limitée aux locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (ex : garage) et aux cours, passages, et terrains servant de voies d'accès…

👉 Si le terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, n’est pas vendu comme terrain à bâtir : en principe, l’exonération porte sur l'ensemble du terrain.

MAIS, en pratique, l’administration fiscale a tendance à refuser l’exonération pour le terrain, dès lors qu’il est constructible et que l’acquéreur prend un engagement de construire, même s’il n’est pas désigné dans l’acte comme terrain à bâtir.

CQFD ➡️ refus du bénéfice de l’exonération pour de nombreux terrains.

Jusque-là, le Conseil d'Etat n’avait pas eu l’occasion de se prononcer sur le point de savoir si un terrain dont la nature est constructible, pouvait être considéré comme une dépendance de la résidence principale et bénéficier de l’exonération.

⚖️ C’est chose faite avec l’arrêt du 30/09/2026 (n°511096). 
Le Conseil d'Etat y a précisé que le caractère constructible du terrain n’est pas incompatible avec sa qualification de dépendance immédiate et nécessaire et son exonération de plus-value immobilière au même titre que la résidence principale.

Faits : Des sœurs habitaient une propriété de 46.155 m² avec notamment 2 maisons et un grand terrain qu’elles ont vendu en faisant valoir le bénéfice de l’exonération de plus-value immobilière pour le tout.

L’administration fiscale, qualifiant une grande partie du terrain de terrain à bâtir, a estimé que seule une fraction de 4.339 m² de la propriété pouvait bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière.

Le Tribunal administratif a rejeté la demande des contribuables et la Cour administrative d'appel a annulé ce jugement
L’administration fiscale s’est alors pourvue en cassation contre l’arrêt de la Cour administrative d'appel.

Le Conseil d'Etat donne raison aux contribuables estimant que la Cour administrative d'appel n’a pas dénaturé les faits en retenant que la qualification de terrain à bâtir de la majeure partie du terrain par l’administration fiscale « n’excluait pas, par elle-même, celle de dépendance immédiate et nécessaire », dès lors qu’il est possible de démontrer que le terrain était bien un accessoire fonctionnel de la résidence principale.

➡️ Au cas particulier : Implantation du système d’assainissement sur le terrain indispensable à l’usage des maisons, constructions et aménagements annexes sur la propriété (bassin, chapelle, terrasse, cours de tennis, pelouse ou espaces boisés) ayant toujours fait l’objet d’une utilisation privative par les sœurs et étaient fonctionnellement liés aux 2 maisons.